根據(jù)最新房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份我國(guó)已經(jīng)有19個(gè)城市房?jī)r(jià)達(dá)到2萬(wàn)塊錢以上，其中深圳房子均價(jià)更是突破9萬(wàn)元，而且漲幅同比達(dá)到30%以上，這個(gè)房?jī)r(jià)讓其他城市望塵莫及！

按照深圳這個(gè)房?jī)r(jià)，普普通通一套90平米的房子就需要800萬(wàn)以上，那為什么最近幾年時(shí)間深圳房?jī)r(jià)漲幅這么快呢？這背后的動(dòng)力到底是什么？

深圳房?jī)r(jià)的上漲并不是某一個(gè)因素造成的，而是多重因素疊加的結(jié)果，總結(jié)起來(lái)深圳房?jī)r(jià)的上漲我個(gè)人認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因。

第一、人多房少。

人多房少這是深圳房?jī)r(jià)上漲最基本的前提，目前深圳實(shí)際管理的人口達(dá)到2,000萬(wàn)以上，但是深圳實(shí)際管理的面積只有2000平方公里左右，在這么小的管轄面積之內(nèi)，還創(chuàng)造了全國(guó)最大的工業(yè)產(chǎn)值（2020年深圳工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到3.7萬(wàn)億，位居全國(guó)第一）。

當(dāng)然除了工業(yè)用地之外還有商業(yè)用地，比如大量的寫字樓用地，還有超過(guò)40%的綠地，所以深圳真正可供住宅開發(fā)的土地面積是非常小的。

而且在有限的住宅面積上還存在大量的農(nóng)民房，所以真正能夠建商品房的面積更加有限，也正因?yàn)槿绱耍壳吧钲诘纳唐贩看媪恐挥?90萬(wàn)套左右。

所以我們看到最近幾年深圳入市的商品房其實(shí)很少。

但相比于深圳有限的房源來(lái)說(shuō)，深圳的購(gòu)房人群其實(shí)是非常多的，一方面是深圳的總體收入水平比較高，高收入人群并不在少數(shù)，另一方面深圳每年還新增很多人口，每年都吸引來(lái)大量的大學(xué)畢業(yè)生，這更進(jìn)一步加劇了深圳樓市供需的矛盾。

所以在人多房少的大背景之下，房?jī)r(jià)上漲在所難免。

第二、資本的推動(dòng)。

目前深圳房?jī)r(jià)超過(guò)9萬(wàn)元，普普通通一套房都需要五六百萬(wàn)，普通工薪族根本就承擔(dān)不起，按照目前深圳的房?jī)r(jià)，真正有能力買房的人，基本上都是那些富有人群。

但深圳真有這么多富裕人群?jiǎn)幔课矣X(jué)得并不是，這里面實(shí)際上深圳有很多買房的人都是外地人，他們是通過(guò)代持、假結(jié)婚等方式來(lái)深圳投資房產(chǎn)。

這點(diǎn)我們可以從深圳的資金總量增量來(lái)看出來(lái)。

截止2020年末，深圳的資金總量達(dá)到101897億元，同比增速高達(dá)21.4%，相當(dāng)于2020年一年深圳的資金總量就增加了17962億元，目前深圳的資金總量只比整個(gè)山東差1.7萬(wàn)億。

但是整個(gè)2020年，深圳的GDP增速只有3.1%，GDP增量只有1100億左右，相當(dāng)于資金的增量比GDP增量高出了16862億元，那多出的這些資金到哪去了呢？其實(shí)有很多都是進(jìn)入到樓市了。

至于這些資金怎么進(jìn)入樓市，各有各的門道，比如我認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，她是某個(gè)醫(yī)院的護(hù)士，在2020年3月份的時(shí)候，銀行信貸政策比較寬松，結(jié)果她就從銀行借了50萬(wàn)塊錢信用貸款，利率只有3%左右，然后再跟親戚朋友借了幾十萬(wàn)，再通過(guò)假離婚買了第2套房，現(xiàn)在快一年過(guò)去了，她房子已經(jīng)上漲10%以上。

當(dāng)然除了這種操作方式之外，還有很多通過(guò)信用貸款、經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)進(jìn)入樓市的也并不在少數(shù)，所以在眾多資本的推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

對(duì)這些投資客來(lái)說(shuō)，其實(shí)大家都在“賭房”，大家都在賭，未來(lái)深圳的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，當(dāng)大家無(wú)形當(dāng)中達(dá)成這種共識(shí)之后，只要有接盤俠，房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)上漲。

第三、港澳居民獲得大灣區(qū)購(gòu)房“房票”。

大家都知道目前的房?jī)r(jià)是比較高的，的房子均價(jià)大概在13萬(wàn)左右，在好的地段房?jī)r(jià)就更貴了，比如九龍每平米已經(jīng)達(dá)到60萬(wàn)左右，島的均價(jià)也超過(guò)10萬(wàn)元，就算最便宜的新界，價(jià)格也達(dá)到9萬(wàn)到12萬(wàn)之間。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前深圳的房?jī)r(jià)要更低一點(diǎn)，而深圳跟非常靠近，兩者如果從地理位置上來(lái)說(shuō)，更像是一個(gè)城市的兩個(gè)不同區(qū)，所以那些在承受不起高房?jī)r(jià)的港人也會(huì)到深圳買房。

特別是在2019年11月份的時(shí)候，出臺(tái)了16項(xiàng)惠民措施，進(jìn)一步便利港人在大灣區(qū)發(fā)展、就業(yè)和居住，其中有一個(gè)措施就是放寬居民在含深圳在內(nèi)的大灣區(qū)城市購(gòu)置物業(yè)的措施，這個(gè)措施規(guī)定，居民在大灣區(qū)內(nèi)城市購(gòu)房時(shí)，獲豁免所需的在本地居住學(xué)習(xí)或工作年限證明，以及繳納個(gè)人所得稅及社保條件，享有與當(dāng)?shù)鼐用裢鹊拇觥?/p>

在這個(gè)政策出來(lái)之后，從2020年開始，深圳東莞等一些靠近的城市，房?jī)r(jià)就開始出現(xiàn)上漲。

目前深圳靠近的一些位置有很多購(gòu)房人群，其實(shí)都是人，之前就曾經(jīng)有中介統(tǒng)計(jì)過(guò)，從2020年以來(lái)，深圳皇崗口岸、羅湖口岸附近的小戶型居住宅有50%都是被買家買走的，另外南山、前海等附近區(qū)域有很多購(gòu)房人群也是居民。

對(duì)這些港澳居民來(lái)說(shuō)，相比于內(nèi)地而言，他們本身的收入是比較高的，所以購(gòu)房能力要比大陸很多人群都要強(qiáng)，因此面對(duì)深圳比較高的房?jī)r(jià)，但比房?jī)r(jià)要低很多的樓盤，他們肯定毫不猶豫的下手。

針對(duì)這一點(diǎn)，其實(shí)我們也可以對(duì)比深圳西部跟東部房?jī)r(jià)的差距看出來(lái)。

比如下圖是深圳不同區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)比圖。

可以明顯地看出在靠近的南山，福田，寶安房?jī)r(jià)是比較高的，而東部的一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，比如龍崗，坪山房?jī)r(jià)卻比較低，目前在龍崗有很多樓盤房?jī)r(jià)甚至低于4萬(wàn)塊錢。

所以過(guò)去一年多時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)真正上漲的動(dòng)力，其實(shí)就是上面這幾個(gè)因素疊加的結(jié)果，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)上漲的背后，這三大因素仍然會(huì)起到至關(guān)重要的作用。