房地產利率的確定與地產調控有關。

房地產貸款是銀行優質資產，因為有房子抵押，不良貸款率很低，截至目前大約是。0.3%，遠低于平均不良貸款率1.75%左右，因此是銀行爭奪對象，

因此以前地產抵押貸款是可以打折的，從八折到九折不等、目的就是吸引購房者前去貸款。

16年以后房價再度大漲，有的地方短短時間房價出現翻倍，亞洲經濟出現了四小龍，地產也出現了四小龍，過快的地產價格上漲引發各界巨大討論，并引發金融風險的爭議。

有的一線城市因為過高房價導致部分企業外遷，更是加劇了地產價格上漲的憂慮，另外地產價格上漲催生了整個社會綜合成本大幅度提高，影響科技創新成本，影響經濟轉型，地產調控逐漸增加。

地產是一個資金密集型行業，離開資金支持，地產價格就難以堅挺，17年開始金融去杠桿成為重中之重，銀行負債端成本大大提高，銀行迫于負債端成本升高，資金來源困難，也為了順應地產調控政策，開始上浮地產抵押貸款利率，一套房從打折上浮到15%。二套房上浮到20%,甚至更高，有的地方達到30%.

一套房是剛需，上浮利率增加了購房成本，而一套房很多都是普通工薪一族，收入不高，還要增加購房成本未免有點過，有雪上加霜的況味，二套房大部分都是高收入者，與一套房上浮相差不大，對地產調控影響有限，拉開上浮利率是一個選項。

一套房基準利率，一套房減少的利息要轉嫁給二套房，二套房可以上浮30%,遏制投機炒房。