房地產開發貸款屬于項目貸款,是一個復雜的項目評估過程。
房地產開發貸款的額度,取決于以下幾個因素:
一、項目總投和項目自籌資金計算。首先要計算項目的開發總投,通常包括土地購置、土建、安裝、設計、財務等費用,并預留部分不可預見費。總投和自籌部分的差額,是房貸額度參考因素。
二、項目的預計收入計算。根據項目容積率和預計的去化率,測算預計的項目回款,測算大致的項目總收入。同時,根據項目銷售計劃分期情況,得出每期銷售預計回款。
三,項目的現金流分析。根據前述計算的項目投入和收入情況做出現金流的預測表,對于項目建設期和還款期的現金流進行測算。到這里貸款總額基本可以確定。
四、做敏感性分析和盈虧平衡點分析,修正項目貸款的金額和期限。
五、項目的擔保情況。貸款總額受限于項目方可提供的銀行認可的擔保。