以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在中國(guó)前景如何？

以房養(yǎng)老是一個(gè)外來(lái)品，在中國(guó)前景黯淡，具有太多阻力和不可操作性，小財(cái)不看好未來(lái)十年的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展。

我國(guó)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)雖已5年，但銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月末，該險(xiǎn)種期末有效保單僅126件，市場(chǎng)反應(yīng)可謂是慘淡無(wú)比，簡(jiǎn)直可笑了。

所謂以房養(yǎng)老，目前多指“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，本質(zhì)上是將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

從操作層面來(lái)說(shuō)，就是老人將所擁有的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，仍繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。通俗點(diǎn)說(shuō)，就是將老人的“死房子”變成了“活錢”，既能實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”又能“增加養(yǎng)老收入”，一舉多得。

但是以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)發(fā)展非常緩慢，原因不外乎以下五點(diǎn)：

第一，以房養(yǎng)老對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

自古以來(lái)，中國(guó)人根深蒂固的的養(yǎng)老觀念是“養(yǎng)兒防老”，子女具有贍養(yǎng)義務(wù)，老人去世后，房產(chǎn)由子女繼承。房產(chǎn)也是中國(guó)大部分家庭財(cái)富里占比最高的資產(chǎn)，是老人奮斗一生積攢下來(lái)的主要財(cái)富。老人如果選擇抵押房產(chǎn)，可能會(huì)引起家庭糾紛，或者面對(duì)社會(huì)非議，老人能否堅(jiān)持選擇，值得商榷。因而，參加以房養(yǎng)老的人群中以無(wú)子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群體興趣寥寥。

第二，房屋價(jià)值的波動(dòng)是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)。

房屋的價(jià)值是養(yǎng)老抵押貸款的關(guān)鍵，也是產(chǎn)品定價(jià)的核心影響因素。自從1998年福利房改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向飛速發(fā)展的市場(chǎng)化之路，中間歷經(jīng)國(guó)家多次宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)出現(xiàn)數(shù)次大幅波動(dòng)。

就當(dāng)前階段而言，房?jī)r(jià)的未來(lái)漲跌如何，誰(shuí)都說(shuō)不好。如果抵押房屋價(jià)值下跌，下跌損失風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)；如果房屋價(jià)值一直上漲，保險(xiǎn)公司則面臨一定的道德風(fēng)險(xiǎn)——部分早期投保的老人可能會(huì)選擇退保，而后再重新購(gòu)買“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，以獲取更多的養(yǎng)老金。

特別是最近幾年，房住不炒成為主流聲音，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格較之前幾年出現(xiàn)不同程度的下滑，保險(xiǎn)公司承擔(dān)了下跌風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于業(yè)務(wù)開(kāi)展形成了巨大的壓力。

第三，涉及房屋的產(chǎn)權(quán)政策、法律制度也是推動(dòng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的障礙。

對(duì)于城市居民而言，住房有著70年土地使用權(quán)限制，用來(lái)“以房養(yǎng)老”的房屋一般居住了幾十年，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)拿到此類住房面臨很大的政策風(fēng)險(xiǎn)——土地使用權(quán)到期之后，如何續(xù)期和處置，當(dāng)前國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確規(guī)定。而對(duì)于真正有養(yǎng)老困難的農(nóng)村老人來(lái)說(shuō)，農(nóng)村宅基地在法律上是嚴(yán)禁流轉(zhuǎn)的，其使用權(quán)是不能抵押的，可以說(shuō)“以房養(yǎng)老”很難在農(nóng)村走得通。另外，房屋還涉及稅收等法律制度，物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅尚未出臺(tái)，房產(chǎn)稅如何征收也沒(méi)有明確。說(shuō)到底，“以房養(yǎng)老”缺乏頂層設(shè)計(jì)，沒(méi)有配套政策，政府支持力度也有限。

第四，以房養(yǎng)老還面臨貸款利率變化和被保險(xiǎn)人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，抵押貸款一般要運(yùn)作幾十年，貸款利率隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、宏觀調(diào)控一直在波動(dòng)，保險(xiǎn)公司缺乏鎖定利率的工具和機(jī)制。另一方面，從1982年到2010年，我國(guó)男性平均壽命從66.28歲增長(zhǎng)到72.38歲，女性則從69.27增長(zhǎng)為77.37，分別增加6.1和8.1歲。人均壽命的增加，意味著出售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司要支付更多的養(yǎng)老金，甚至有可能超過(guò)房屋的價(jià)值，這就進(jìn)一步降低了開(kāi)展業(yè)務(wù)的意愿。

第五，在以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的具體操作上也面臨諸多難題。

作為一款保險(xiǎn)產(chǎn)品，合同條款復(fù)雜，一般老年人難以理解。同時(shí)，在業(yè)務(wù)流程中，包括房產(chǎn)登記變更、對(duì)房屋的價(jià)值評(píng)估、公正等環(huán)節(jié)，都需要中介機(jī)構(gòu)的參與，并支付不菲的中介費(fèi)用，這就提高了交易運(yùn)營(yíng)的成本，而提高的成本，最終還是由投保人買單。

綜合來(lái)看，基于以上至今還未解決的難題，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)也注定是一個(gè)小眾產(chǎn)品，在中國(guó)沒(méi)有特別好的發(fā)展前景。