簡(jiǎn)言之，是貨幣、土地、人口、購(gòu)買力帶動(dòng)房?jī)r(jià)。
1.我國(guó)每年有10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民幣對(duì)外元的增值、再加上都市化,這幾個(gè)百分點(diǎn)的影響加起來(lái)是剛性的價(jià)格上漲趨勢(shì)。此外,中國(guó)趕超世界先進(jìn)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也將把資產(chǎn)價(jià)格推高。中國(guó)正在步入世界大國(guó)的行列,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,人們的資產(chǎn)信用在不斷地提高,人們擁有住房的過(guò)程實(shí)際是私人財(cái)富累積的過(guò)程和資產(chǎn)信用提高的過(guò)程。
2.天價(jià)拿地，必然有天價(jià)住房。“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)暴漲，直接原因在于放任住房市場(chǎng)的投資投機(jī)行為造成的。投資投機(jī)猖獗，房?jī)r(jià)開始暴漲，企業(yè)包括非房地產(chǎn)企業(yè)都看到住房市場(chǎng)有暴利可圖，都紛紛轉(zhuǎn)向該行業(yè)。首先從拼命拿地開始，結(jié)果使土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，“地王”不斷出現(xiàn)。地方政府放松甚至縱容支持出現(xiàn)“地王”、房?jī)r(jià)暴漲、投資投機(jī)行為泛濫。因?yàn)椋谶@里面地方政府能夠得到不菲的好處。
3.過(guò)分依靠房地產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)對(duì)GDP的拉動(dòng)。
4.人才和資本的流動(dòng)也加速了中心城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。“往往有能力買房的人更容易流動(dòng),他們流動(dòng)的目的是尋找更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。他們并非著眼于買房便宜,而是從增值的角度,預(yù)期拿到回報(bào)。”
5.剛需的人（比如結(jié)婚買房子的人）很慌，怕還會(huì)漲，湊熱鬧？房源越來(lái)越多房?jī)r(jià)越來(lái)越高，身為計(jì)劃生育的一代人房子確成了問(wèn)題，二胎開放了二十年以后是不是買不起房了？
6.每個(gè)人都希望在投資的過(guò)程中，買到最有增值潛力的房子，很多人堅(jiān)信，買帶土地的房子增值更快，那么我們?nèi)绾蝸?lái)判斷一個(gè)房子的增值潛力，又有哪些因素會(huì)影響房子的價(jià)格呢？目前有一種觀點(diǎn)，是把一個(gè)房子分為土地和建筑兩部分來(lái)進(jìn)行考量，一個(gè)房子的建筑部分，只會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂鲋担ㄖ旧硎窃诓粩嗾叟f貶值的，房子的土地部分會(huì)在需求上升的時(shí)候增值，需求減少的時(shí)候貶值，二者綜合考慮便是房子的市場(chǎng)價(jià)格。和這種觀點(diǎn)相比，我更傾向于把房子當(dāng)做是一種商品來(lái)考量，無(wú)論是哪種類型的房子，放到市場(chǎng)上都可以看做是商品，決定它的售價(jià)的，是多少人對(duì)這個(gè)房子感興趣，以及買家的最高出價(jià)，那么影響人們需求的因素，和決定人們購(gòu)買力的因素，就會(huì)影響房子的價(jià)格。影響人們需求的因素：市場(chǎng)的時(shí)機(jī)；人們對(duì)某個(gè)區(qū)域的需求；對(duì)某種類型房屋的偏好;對(duì)某個(gè)特定房子的好感。決定買家購(gòu)買力的因素，除了買家自身的經(jīng)濟(jì)情況，還要考慮到來(lái)自政府、銀行等方面的干擾因素。市場(chǎng)周期決定了人們購(gòu)房的熱度，從而影響房?jī)r(jià)。
人們買房的熱情高漲，讓房子進(jìn)入了增值的快車道，買家對(duì)某個(gè)區(qū)域的需求也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，當(dāng)一個(gè)區(qū)域里人口增長(zhǎng)，供應(yīng)量不變的情況下，房?jī)r(jià)就有上升的潛力，打個(gè)比方，在一個(gè)成熟的區(qū)域，政府要規(guī)劃建火車站或者大型商場(chǎng)，這樣便利的交通和基礎(chǔ)設(shè)施，會(huì)吸引更多的人進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，從而改變供需關(guān)系，提高房?jī)r(jià)，同理呢，如果一個(gè)區(qū)域的房子供應(yīng)量過(guò)剩，需求卻沒(méi)有增加的話，價(jià)格則很難上漲，例如一個(gè)仰賴礦業(yè)發(fā)展的地區(qū)，人口增長(zhǎng)，需求增加，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，在當(dāng)?shù)氐V業(yè)蕭條之后，工作崗位流失，大批人口會(huì)離開該地區(qū)，導(dǎo)致需求量減少，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)就會(huì)下跌。
人們對(duì)某種房屋類型的偏好也會(huì)影響房?jī)r(jià)。即使在相同區(qū)域里同類型的房屋，由于周邊環(huán)境的不同，以及房屋本身的建筑質(zhì)量，戶型，土地大小，形狀的不同，都會(huì)影響房子未來(lái)的升值空間，好比在同一個(gè)suburb，靠近主路或者變電站的房子，在未來(lái)的增值上會(huì)不如處在安靜街區(qū)的房屋。
又比如土地方正平坦的房屋會(huì)比地勢(shì)起伏，土地不規(guī)整的房屋吸引更多的買家，從而有更大的增值潛力。買家購(gòu)買力的強(qiáng)弱也會(huì)直接對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，決定一個(gè)區(qū)域房屋價(jià)格的天花板，往往取決于流入人口的購(gòu)買力。高收入人群偏好的區(qū)域，房?jī)r(jià)的天花板就越高。
還有一些會(huì)影響買家購(gòu)買力的因素，比如說(shuō)政府政策、貸款利率等等，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有著直接或間接的影響，比如政府頒布利好政策，減免印花稅，會(huì)從側(cè)面增加買家的負(fù)擔(dān)能力，從而推高房?jī)r(jià)。又比如說(shuō)貸款收緊，利率升高，或者人們從銀行借不到足夠的金額，就會(huì)限制人們的購(gòu)買力，也會(huì)影響房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。
以上就是一些影響房?jī)r(jià)的主要因素，影響房?jī)r(jià)的其他因素還有很多，我們要盡可能的考慮到各方面變化，這樣能提高地產(chǎn)投資的成功率。