首批9只基礎設施公募REITs初登二級市場即引來投資者熱捧！

據統計，首批9只基礎設施公募REITs6月21日早盤集體高開后平穩運行，并悉數收漲，成交額全部破億，合計逾18.6億元，中金普洛斯倉儲物流REIT以3.05億元成交額居首；博時招商蛇口(11.460,0.51,4.66%)產業園REIT以14.72%的漲幅領漲，中航首鋼生物質REIT上漲9.95%。

對于市場與投資者的熱情，有專業人士認為，公募REITs本身不同于股票，收益彈性有限，更適合長期持有，享受較穩定分紅，不可有短期追風炒作的傾向；此外，公募REITs底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，出現收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小。

對于REITs中長期行情，有機構表示，中期來看，特許經營項目債性明顯，更接近債券，而非特許經營項目股性更強，更接近股票；從長期投資價值來看，收益類的REITs更加類似于超長久期的固定收益類產品，產權類項目有底層資產本身價值為基礎且兼具成長性。

9只公募REITs上市首日全部收漲

萬眾矚目的9只基礎設施公募REITs6月21日正式登陸交易市場，開盤集體上漲，其中中航首鋼生物質REIT漲20%，紅土創新鹽田港(5.470,-0.07,-1.26%)倉儲物流REIT、博時招商蛇口產業園REIT上漲10%，隨后走勢出現分化，全天平穩運行。截至收盤，9只基礎設施公募REITs上市悉數收漲，成交額合計逾18.6億元。

其中博時招商蛇口產業園REIT以14.72%的漲幅居首，中航首鋼生物質REIT次之，上漲9.95%，華安張江光大園REIT、浙商證券(12.360,-0.72,-5.50%)滬杭甬高速REIT、富國首創水務REIT三只公募REITs漲超4%。

從成交額來看，9只REITs成交額均超破億元。中金普洛斯倉儲物流REIT以3.05億元的成交額居首位，其次是博時招商蛇口產業園REIT的2.76億元，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT的成交金額最小，為1.21億元。

首批基礎設施公募REITs早已備受期待。5月31日，9只REITs面向社會公眾投資者發售時，全部“日光”，并引來公眾投資者的認購資金規模近500億元，其中蛇口產園、首鋼綠能認購金額均超90億元。

中信建投(30.130,-1.30,-4.14%)表示，配售比較低主要源于首批REITs底層資產優質、周期性長、透明度高和收益率穩定等特點吸引投資者。

據了解，首批基礎設施公募REITs項目優質、運營成熟，并處沿海發達地區，區域優勢明顯。9只公募REITs的底層資產蛇口工業園等引領地區發展多年，是創新發展、運營成熟的核心園區，已經形成了較為穩定的現金流。所處位置上，9個項目所處的城市北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥等均為東部沿海發達地區，具有良好的區域經濟優勢，未來發展具有較為廣闊的空間。

二級市場投資者該怎么做？

市場對于首批公募REITs上市首日的火爆已有心理預期，此前一級發行受到機構投資者和個人投資者的高度認可，認購情緒比較高漲，而這種情緒可能會傳導至二級市場。但平安基金公募REITs投資中心執行總經理王名倫表示，公募REITs本身不同于股票，收益彈性有限，更適合長期持有，享受較穩定分紅，不可有短期追風炒作的傾向。

對于二級市場，王名倫表示，以下幾點值得投資者注意：

1、理性看待二級市場價格的表現。公募REITs核心投資價值，在于穩定的分紅和風險相對可控。因上市首日有30%的漲跌幅限制，投資者一定要理性看待股價表現，不可盲目跟風炒作。

2、產品雖然強制分紅，但仍為權益型產品，不保本。

3、公募REITs底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限，從底層資產運營角度分析，出現收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小。

4、場外投資者如果要退出，需按照基金管理人相關公告進行轉托管，到場內進行交易變現。

5、任何投資都有風險，公募REITs亦是如此，不動產行業發展與宏觀經濟形勢息息相關，經濟下行、不動產市場波動等因素可能導致底層資產收益無法達到預期，進而影響價格波動和投資者的投資收益。此外，高速公路這類特許經營權類資產還有其自身的特點，這類基金的凈值會隨著特許經營權剩余期限的縮短而不斷遞減、基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還及投資收益。當前，我國公募REITs市場剛剛揚帆起航，我們建議投資者理性對待價格波動，充分認識這類基金的風險收益特征和產品特性，了解清楚自身的風險偏好，關注長期投資價值。

證監會債券部主任陳飛21日也在首批基礎設施公募REITs上市儀式上致辭時表示，希望原始權益人、中介機構等市場參與者切實歸位盡責，廣大投資者正確認識產品特征，樹立風險意識，理性參與投資交易。

REITs后市怎么走？

那么，機構對于REITs后市有何研判？中長期來看，投資者認購的熱情還將延續嗎？

華泰固收團隊表示，中期表現方面，REITs表現仍取決于基礎資產，但也要關注股性強還是債性強的特征。產品運行特征將表現出明顯差異，底層資產的屬性和質量是決定項目現金流來源及投資價值的基礎。特許經營項目債性明顯，更接近債券，非特許經營項目股性更強，更接近股票。

從已審批通過的九只基礎設施公募REITs派息率來看，垃圾處理、收費公路等特許經營項目派息率較高，倉儲物流、產業園區等非特許經營項目派息率較低。造成上述現象的原因可能在于，特許經營項目一方面底層資產現金流較為穩定，且資產增值占項目收益比重較小，市場交易較不活躍，另一方面資產估值會隨基礎設施剩余收費年限的縮短而下降，因此投資者對該類項目預期收益率可能會高于非特許經營項目，最終使得特許經營項目債性較為突出。但是由于產業園等非特許經營項目隨著經營能力提升盈利能力逐漸改善，因此對該類REITs投資時應當更加關注項目資產的增值屬性，股性更強。

從長期投資價值來看，華泰固收團隊認為，收益類的REITs更加類似于超長久期的固定收益類產品，產權類項目有底層資產本身價值為基礎且兼具成長性。首批REITs中高速公路項目所屬地理位置優良，區域經濟發展水平較高，車流量增長率較高，且公路維護成本相對可控；環保類項目受市場周期影響較小，同時具有一定政策保障，現金流穩定性較好。倉儲物流類項目在成長性方面差異性較大；產業園類項目的分析可遵循商業地產與產業類基礎設施建設分析邏輯，重點關注資產區位因素、項目運營能力、行業分布與集中度情況。