近期，物業(yè)板塊新股表現(xiàn)欠佳，但仍阻擋不了物業(yè)公司前仆后繼的心。

10月26日，融創(chuàng)服務(wù)通過港交所上市聆訊，短期內(nèi)將在香港主板掛牌上市，匯豐及摩根士丹利為公司上市聯(lián)席保薦人。

融創(chuàng)服務(wù)專注于國內(nèi)一線及二線城市，經(jīng)過16年發(fā)展，已成長為增速最快的中國大型物業(yè)管理綜合服務(wù)商。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)服務(wù)的整體增長率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，在物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第一。

融創(chuàng)服務(wù)上市，基本面有什么關(guān)鍵點？

較快增長的腰部玩家

相比其他物管公司，依靠母公司融創(chuàng)中國，融創(chuàng)服務(wù)具備天然的增長優(yōu)勢。從招股書得知，2017年—2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實現(xiàn)營業(yè)收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長率59.5%;對應(yīng)的凈利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長率150.7%。而在疫情之下，物業(yè)管理價值日益凸顯，融創(chuàng)服務(wù)更是迎來業(yè)績的集中爆發(fā)。其在2020年上半年實現(xiàn)營收17.91億元、實現(xiàn)利潤2.51億元，分別同比增長52.9%及367.6%。

顯然，融創(chuàng)服務(wù)營收和利潤飆升，離不開其在管建筑面積和合約建筑面積的快速增長。截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營范圍覆蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的127個城市，其中在管物業(yè)中有86.1%位于中國的一線及二線城市;合約建筑面積由2017年末的5740萬平方米，增長至2020年6月底的2.321億平方米，年復(fù)合增長率74.9%;在管建筑面積則由2017年末的2000萬平方米，增長至2020年6月底的1.054億平方米，年復(fù)合增長率94.5%。2020年6月末，融創(chuàng)服務(wù)合約管理面積為在管面積的2.2倍，可見龐大的儲備面積能夠為融創(chuàng)服務(wù)的持續(xù)高速增長積蓄充足增長勢能。

不過，拋開增速，僅看規(guī)模，融創(chuàng)服務(wù)和碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)這樣的行業(yè)龍頭相比，仍有一定差距。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2019年底，在管面積超過1億平方米的企業(yè)就有15家，萬科物業(yè)和碧桂園服務(wù)以4.39億平方米、3.93億平方米位列前兩位，融創(chuàng)服務(wù)則剛剛跨越1億大關(guān)。營收規(guī)模上，融創(chuàng)服務(wù)也遜色于頭部企業(yè)。公開資料顯示，2019年萬科物業(yè)的營收已經(jīng)達到127億元，碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)分別為96.4億元和85.82億元。另外，招商積余、雅生活、保利物業(yè)去年營收同樣都超過了50億元，融創(chuàng)服務(wù)28.27億元的體量大體處于行業(yè)中游水平，屬于腰部玩家。

2020年，在疫情的推動下，物業(yè)價值得到重塑，港股市場也迎來物業(yè)股上市潮。截至到今年10月30日，已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)、卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)控股、合景悠活和世茂服務(wù)10家物業(yè)公司登陸港交所。此次，融創(chuàng)服務(wù)81天就順利過會，如此快速拿到資本市場入場券，也是綜合實力的體現(xiàn)。

雖然融創(chuàng)服務(wù)與其他物業(yè)管理巨頭相比，規(guī)模仍有一定差距，整體毛利率也相對略低，但背靠母公司融創(chuàng)中國提供的穩(wěn)定營收以及結(jié)合開元物業(yè)管理的外拓能力，融創(chuàng)服務(wù)的增速及發(fā)展未來還是值得期待的。不過，值得注意的是，近期螞蟻集團上市引發(fā)巨大“抽水效應(yīng)”，融創(chuàng)服務(wù)選擇上市的時機以及發(fā)行的估值，是應(yīng)該重視的兩個關(guān)鍵因素。