周五（2號），滬深兩市繼續(xù)調(diào)整，盤面整體呈現(xiàn)滬強深弱的局面，煤炭、豬肉概念和氟化工概念漲幅居前，西藏板塊、超級品牌和水泥建材等跌幅居前；年初至今，無論是貨幣政策還是財政政策，最大的特點在于沒有趨勢性的轉(zhuǎn)向，大部分時間處于預(yù)調(diào)、微調(diào)的階段，使得市場的預(yù)期難以穩(wěn)定。有限資金在“周期、成長、消費、金融”四者之間快速輪動，并無顯著的風(fēng)格一邊倒的特征，這是今年弱勢行情中的主要特征，而這一特征在8月份仍將延續(xù)。

今天有個數(shù)據(jù)很值得關(guān)注：前幾年樓市風(fēng)光的候時，廈門房價蹭蹭蹭地往上竄，2008年到2017年，廈門成交均價從9378元/㎡上漲到47234元/㎡，足足翻了5倍有余。

但是現(xiàn)在廈門的房價相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米。

島內(nèi)房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。環(huán)廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬，現(xiàn)在降到290萬。

廈門作為當前房價標桿城市之一出現(xiàn)這種變化，可不得了??！那么在當前這個節(jié)骨眼上，A股中的地產(chǎn)股還有投資機會嗎。

首先我們來看下地產(chǎn)板塊多頭的邏輯：

一、貨幣政策邊際放松，房企信用風(fēng)險更加可控。7 月 23 日，李總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上強調(diào)“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕”1，政策信號從“去杠桿”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”。此外，近期出臺的資管新規(guī)細則在實施力度和速度上均顯著好于市場預(yù)期。往前看，我們判斷資金面將逐漸由前期過緊狀態(tài)轉(zhuǎn)為穩(wěn)健充裕，這將有利于緩解地產(chǎn)行業(yè)在信用債償付高峰期的整體違約風(fēng)險，提振市場悲觀情緒。

二、行業(yè)基本面延續(xù)強韌性。2018 年全國銷售面積實現(xiàn) 0-5%正增長確定性高，下半年一二線（及其所輻射都市圈）市場表現(xiàn)將優(yōu)于三四五線。上半年在推貨占比不高、政策面和資金面均趨緊的環(huán)境下依然實現(xiàn) 3%同比正增長，下半年增速將從 7 月起穩(wěn)步提升。其中，核心一二線市場漸入復(fù)蘇期，預(yù)計銷售面積 2018 年將同比增長 3-5%，上半年同比降幅已由2017年-20%迅速收窄至-4%，下半年伴隨著基數(shù)降低和供應(yīng)端進一步放量，銷售繼 續(xù)邊際向好；三四線市場漸入衰退期，但在去庫存余溫下下行風(fēng)險有限，預(yù)計銷售面積2018年仍可錄得0-3%的同比增長，上半年同比增幅已由2017年15%收窄至6%。因此，繼2017年初三四線逆轉(zhuǎn)一二線后，兩個市場的再度逆轉(zhuǎn)正在發(fā)生。

初步判斷 2019 年全國銷售面積可能出現(xiàn) 5-10%的小幅下降（銷售額仍有望持平）。其中，一二線銷售面積有望同比持平，三四線銷售面積可能同比下降10-15%。然而需要指出的是，上述判斷是在目前宏觀和政策環(huán)境下做出的，倘若這兩方面環(huán)境繼續(xù)出現(xiàn)超預(yù)期改善，基本面很可能再度有超預(yù)期表現(xiàn)。

三、集中度加速提升。資金和土地資源正加速流向頭部公司，支撐頭部公司銷售強增長，助推銷售集中度加速提升。資金集中度提升。資金面整體從緊而內(nèi)部分化嚴重，金融資源正加速向頭部公司集中，并加速此前激進加杠桿、不規(guī)范舉債的小房企出清。以覆蓋樣本房企為例，預(yù)計今年上半年龍頭公司融資成本平均提升 50-100 個基點至 6.5-7%，絕對水平依舊顯著低于過去兩輪周期的峰值。

四、估值已創(chuàng)歷史新低，投資機會凸顯。目前A、H 地產(chǎn)板塊分別交易于 7.2 倍、6.5 倍。若考慮增速，當前估值已創(chuàng)歷史新低。A 股板塊遠期市盈率為 6.3 倍， 歷史底部為2014年初5.4倍，彼時宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，地產(chǎn)銷售差，市場預(yù)期普遍向下。此外，若考慮中報后市場將開始把目光放在2019年的盈利上的話，對應(yīng)市盈率則已為歷史絕對最低（A 股 5.8 倍，H 股 5.1 倍）。目前，兩地地產(chǎn)板塊估值均墊底，僅次于銀行股和非銀金融，但 ROE 水平遙遙領(lǐng)先。

其次再來看下看空的邏輯：

政治局會議——堅決遏制房價上漲。根據(jù)最新的政策風(fēng)向，重點看下圖第五條：下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。這是對房地產(chǎn)的重磅利空！??！

劃重點了，這次的說法是：堅決遏制房價上漲！

“過快”兩個字去掉了，意思非常明顯：以前還是允許漲的，但不能漲太快；現(xiàn)在是完全不許漲了，高層遏制房價泡沫的決心太大了！

總體來看，此板塊高度與高層定性有直接關(guān)系。目前高層有意控制房價上漲，利空因素占上風(fēng)。但是板塊龍頭個股由于集中度高等基本面支撐，仍存在一定的博弈價值。