二手房成交量也居高不下，欲購二手房的朋友可清楚二手房抵押貸款流程？二手房抵押貸款，不僅可以讓借款人的固定資產(chǎn)化作現(xiàn)金流，相較信用貸款而言，還具備額度高、利率低的優(yōu)勢。那二手房抵押貸款是什么呢？需要注意哪些問題，才不會發(fā)生糾紛并保障個人資金、房產(chǎn)的安全呢？
一、二手房抵押貸款流程
買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產(chǎn)評估——銀行審批——房產(chǎn)過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效后，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔(dān)保
（1）購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同
（2）符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料
買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。
（3）評估
購買二手房，買房需要對房產(chǎn)進行評估。買方需要找評估公司進行房產(chǎn)評估。然后銀行根據(jù)房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，并且作為放貸依據(jù)。
銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定（認可）的評估機構(gòu)進行房屋評估。
根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費。
（4） 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款
銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。
（5） 買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)
審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。
買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。
（6）與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)。
（7）借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金。借款人按月還款。
（8） 借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。
二、二手房抵押貸款注意以下4點
（1）銀行會查未成年子女名下的房產(chǎn)情況，假如購房人戶籍在北京，其未成年子女名下有1套房產(chǎn)，購房人名下也有1套房產(chǎn)，就超出了限購要求，銀行將不予貸款。
（2）銀行對借款人的收入也有明確要求，假如借款人名下還有其他貸款，那么月收入要求如下
月收入=（原有貸款還款月供+現(xiàn)申請此筆貸款還款月供）X2
（3）若購房人已經(jīng)離婚，其離婚協(xié)議上的房屋地址與實際貸款房屋地址不一致，需要到小區(qū)所在物業(yè)開具證明，證明為同一套住房的地址。
（4）房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年。
（5）有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
結(jié)語：現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，所以真正需要辦理需要到當?shù)刭J款的銀行了解最新的業(yè)務(wù)辦理事項。