二手房交易要比新房復(fù)雜的多，風(fēng)險(xiǎn)也大很多，尤其是買方以按揭方式購房的情況下。由于買方申請(qǐng)銀行貸款時(shí)需要以交易的房產(chǎn)做抵押，因此，必須先把房產(chǎn)過戶到買方名下，然后買方才能去銀行辦理貸款審批手續(xù)。這樣一來，賣方的風(fēng)險(xiǎn)無疑是加大了，這等于是在沒有收到買方全額房款的情況下，就把房子先過戶給了買方，而使自己由掌握主動(dòng)權(quán)的一方變成了被動(dòng)的一方。大部分賣方自然會(huì)忐忑不安，擔(dān)心房產(chǎn)過戶后收不到尾款，從而陷入進(jìn)退兩難的境地。事實(shí)上，也的確存在這樣的風(fēng)險(xiǎn)。
二手房交易先過戶，賣方存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)是以登記發(fā)生效力，房產(chǎn)過戶了，也就意味著房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，賣方不再是產(chǎn)權(quán)人，而買方擁有了房屋的所有權(quán)。對(duì)于賣方而言就可能存在以下風(fēng)險(xiǎn)：
1、房產(chǎn)過戶后，買方申請(qǐng)銀行貸款被拒，又不愿意配合將房產(chǎn)重新過戶到賣方名下。
2、房產(chǎn)過戶后，買方拿到產(chǎn)權(quán)證根本不去申請(qǐng)銀行貸款，無限期拖延，也不退還房產(chǎn)。這類情況一般發(fā)生在通過房產(chǎn)中介交易案例中，由于房產(chǎn)中介過失，將房產(chǎn)證直接交給了買方。
3、房產(chǎn)過戶后，買方未能申請(qǐng)到貸款，同意將房產(chǎn)重新過戶到賣方名下，但要求賣方先退定金和首付款，雙方由于意見分歧，導(dǎo)致賣方遲遲不能拿回房屋產(chǎn)權(quán)，影響再次出售。
一旦出現(xiàn)上述情況，事情就會(huì)變得復(fù)雜。賣方失去了房屋所有權(quán)，卻沒有收到尾款，而想要重新拿回房屋產(chǎn)權(quán)，又必須得到買方的配合。即使買方人品好，雙方也可能在是否退定金、先退首付還是先過戶等方面意見不一致，出現(xiàn)扯皮、拖延現(xiàn)象。如果不幸遇上個(gè)素質(zhì)低、品行差的買主，可能就得通過訴訟來解決了，那將是一個(gè)漫長的維權(quán)過程。因此，未雨綢繆，防患于未然十分重要。
如何規(guī)避房產(chǎn)過戶后買方不能貸款的風(fēng)險(xiǎn)？
買賣二手房無非是兩種渠道，一是買賣雙方直接交易，二是通過房產(chǎn)中介。一般的購房者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，可能會(huì)比較依賴房產(chǎn)中介，將所有事項(xiàng)全權(quán)委托給房產(chǎn)中介。其實(shí)，很多情況下，恰恰是不負(fù)責(zé)任的房產(chǎn)中介的不負(fù)責(zé)任行為導(dǎo)致了這類悲劇。事實(shí)上，無論是雙方自行交易，還是通過房產(chǎn)中介交易，只要用心一些，還是可以規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的。
在按揭二手房交易的房產(chǎn)過戶過程中，作為賣家，必須注意以下幾點(diǎn)：
1、盡量提高首付款比例，降低尾款風(fēng)險(xiǎn)。
2、簽訂房屋買賣合同時(shí)，務(wù)必在合同中列明，如果出現(xiàn)買方無法獲取貸款時(shí)如何善后的條款。善后條款應(yīng)包括但不限于下列內(nèi)容：
（1）合同是否變更付款方式后繼續(xù)履行？
（2）如果合同終止履行，定金、首付款如何退還？
（3）是先退款，還是先把房產(chǎn)重新過戶到賣方名下？
（4）買方是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
（5）買方如果不履行善后條款應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？
3、房產(chǎn)過戶前，賣方必須與買方一起到買方申請(qǐng)貸款的銀行，確認(rèn)買方是否已獲得銀行方面的同意貸款預(yù)審意見。這一點(diǎn)不要單方面相信買方的說辭，也不能相信房產(chǎn)中介的甜言蜜語。要拍照留存相關(guān)證據(jù)。
4、在確認(rèn)銀行的預(yù)審意見后，雙方到交易中心辦理網(wǎng)簽交易，賣方要控制受理單。接到領(lǐng)證通知后，雙方一同前往，新產(chǎn)權(quán)證要由賣方掌控，雙方共同前往貸款銀行辦理買方的按揭手續(xù)，房產(chǎn)證直接交給銀行經(jīng)辦人員，賣方提供收款賬戶。拍照留存所有證據(jù)。
這個(gè)環(huán)節(jié)是關(guān)鍵，新房產(chǎn)證絕對(duì)不能直接給買方，也不要為了省事直接給中介。賣方務(wù)必要全程參與這一過程。不要太相信房產(chǎn)中介，他們往往接單時(shí)信誓旦旦，出了問題就會(huì)竭盡全力推諉責(zé)任。
5、參與辦理按揭手續(xù)時(shí)，要留下銀行經(jīng)辦人員的電話，以便隨時(shí)掌握貸款辦理進(jìn)度。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)善后。
只要注意以上幾點(diǎn)，就可以將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。