新房貸利率會(huì)更加體現(xiàn)市場(chǎng)化的特點(diǎn)，很多人應(yīng)該更加關(guān)心購(gòu)房成本的變化，而對(duì)于房?jī)r(jià)貴了還是便宜了這樣的疑問(wèn)，還要觀(guān)察實(shí)際操作后會(huì)不會(huì)把利率影響傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。
新房貸利率和原房貸利率的對(duì)比。
新房貸利率的主要由LPR+加點(diǎn)這兩個(gè)因素構(gòu)成。
LPR每月公布一次，數(shù)據(jù)來(lái)源是通過(guò)18家報(bào)價(jià)銀行的綜合計(jì)算而來(lái)，因此數(shù)據(jù)存在每月都會(huì)變化的可能，變高還是變低要看各家報(bào)價(jià)行當(dāng)月的實(shí)際利率上報(bào)情況，這部分不是固定的。比如目前最新的5年以上LPR是4.85%，比目前的基準(zhǔn)利率4.9%還要低上5個(gè)基點(diǎn)。
而“加點(diǎn)”是一個(gè)比較靈活的部分。除了規(guī)定了首套不得低于當(dāng)前LPR利率、二套必須加點(diǎn)0.6%這兩條底線(xiàn)以外，其他加點(diǎn)情況要看樓市的發(fā)展情況和銀行自身的情況，既會(huì)體現(xiàn)市場(chǎng)化，又會(huì)體現(xiàn)調(diào)控工具的特點(diǎn)，這部分也是會(huì)隨著市場(chǎng)變化而變化的。因此即使LPR比原來(lái)的基準(zhǔn)利率要低，但如果市場(chǎng)需要調(diào)控，那不排除加點(diǎn)會(huì)比較高，實(shí)際成本是比原來(lái)高了還是低了，要看具體銀行的加點(diǎn)情況，而現(xiàn)在作為過(guò)度期，銀行還在研究中，作為調(diào)控期間，加點(diǎn)后應(yīng)該不會(huì)比現(xiàn)行的利率低。
原房貸利率主要由基準(zhǔn)利率的上浮或下浮的倍數(shù)來(lái)決定。
原房貸利率主要以基準(zhǔn)利率為參照，根據(jù)樓市的情況做倍數(shù)的變動(dòng)，比如現(xiàn)在很多城市場(chǎng)的銀行在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮10%，即是基準(zhǔn)利率的1.1倍，在以前還有過(guò)下浮到9折的情況，即是基準(zhǔn)利率的0.9倍，基準(zhǔn)利率會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整，但相對(duì)是比較穩(wěn)定明確的。因此它與新利率的比較，最關(guān)鍵的還是要受“加點(diǎn)”的影響，而“加點(diǎn)”是需要根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)確定，那就可能有些情況會(huì)比新規(guī)前成本高，有些情況會(huì)比新規(guī)后成本低，這是一個(gè)變數(shù)。
總的來(lái)說(shuō)，在新規(guī)中，想對(duì)比新規(guī)前后對(duì)購(gòu)房成本的影響，需要確定“加點(diǎn)”的幅度，這需要等銀行根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定。
對(duì)房?jī)r(jià)的影響。
目前的基調(diào)就是穩(wěn)房?jī)r(jià)，可以預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)不會(huì)受到新規(guī)的過(guò)多影響。而且房?jī)r(jià)的影響因素是多方面的，僅利率的變化可能會(huì)增加市場(chǎng)的觀(guān)望情緒，比如如果“加點(diǎn)”幅度很大，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加了很多，那理論上對(duì)購(gòu)買(mǎi)的欲望就會(huì)造成一定的影響，但如果沒(méi)有其他措施的共同作用，傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上的影響應(yīng)該不會(huì)很大。
小結(jié)來(lái)說(shuō)，如果看利率成本的變化，還要確定銀行具體“加點(diǎn)”多少，而房?jī)r(jià)是貴了還是便宜了，需要看其他調(diào)控措施的共同作用和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，單純利率變化的影響傳導(dǎo)可能不會(huì)太大。