自有房產(chǎn)抵押貸款期限常常不超過一年，與十年以上的住房按揭貸款相比，如果上浮比例一樣的話，前者利率肯定要低——因?yàn)橐荒暌詢?nèi)基準(zhǔn)利率（4.65%）大大低于五年以上的基準(zhǔn)利率（4.9%)。

那么可不可以用自有房產(chǎn)抵押貸出來的款去買房呢？實(shí)際我告訴你，這種比較思路是錯(cuò)誤的。我來給你說說為什么是錯(cuò)的：

首先，用自有的房地產(chǎn)抵押，貸出來的款是不能用于購房的，這是與住房按揭貸款最大的區(qū)別。房產(chǎn)抵押貸款只有兩個(gè)用途：消費(fèi)或者經(jīng)營。如果銀行發(fā)現(xiàn)你的貸款被用于購買房產(chǎn)，一定會(huì)要求提前收貸。因此，在用途管控方面，這種設(shè)想就不成立。

其次，自有的房地產(chǎn)抵押貸款，期限很少能達(dá)到5年以上，相比住房按揭貸款最長30年的期限，根本沒法比。短期房產(chǎn)抵押貸款雖然利率低，但是到期需要周轉(zhuǎn)，這里即有兩個(gè)問題：第一你能保證這三十年每次周轉(zhuǎn)都能貸出來嗎？第二周轉(zhuǎn)貸款也是需要成本的，你能保證每次周轉(zhuǎn)成本都可控嗎？

最后，國家對(duì)于房貸是給于優(yōu)惠政策的，即基準(zhǔn)上浮比例不高。例如首套房，執(zhí)行利率大致在基準(zhǔn)利率至上浮10%之間。而房產(chǎn)抵押貸款利率政策由銀行自己定，最低也是基準(zhǔn)上浮20%以上，而且每次周轉(zhuǎn)時(shí)上浮比例都會(huì)調(diào)整，最高調(diào)到基準(zhǔn)上浮50%也是有的，到時(shí)有可能高于房貸，那豈不是賠了夫人又折兵？！

總之，這種操作想法，一方面要承擔(dān)被銀行發(fā)現(xiàn)提前收貸的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又有總成本超過房貸的風(fēng)險(xiǎn)，這么做何苦來哉？