昨天南寧上熱搜了，但不是因為什么光彩的事情，而是因為樓市過于瘋狂，被《中國經(jīng)營報》報道了，引發(fā)了熱搜。相比其他城市，南寧樓市真的很熱，近期也準備整頓市場，利率也上調(diào)了。但對調(diào)控的作用、未來的走向，仍充滿未知數(shù)。在此，我簡單談自己的看法。

一、誰是調(diào)控最直接的受傷者？

近日，南寧多家銀行上調(diào)了房貸利率，首套房利率基本上浮20%，部分上浮30%。利率上浮會增加購房者的月供壓力，表面上，購買二套、多套房的人，其房貸利率上浮更多，月供壓力更大，可抑制投機者購房。但實際上，利率上浮對剛需一族的殺傷力比較大，因為剛需一族基本需要按揭貸款購房，而投機者持大量資金入場炒房，往往可以全款購房，對利率上浮具有較大的免疫力。因此，利率上浮并不能馬上減少炒房現(xiàn)象。從近年南寧開盤的項目看，較多樓盤采用“全款優(yōu)先、精裝全款其次、按揭貸款最后”的選房策略，多數(shù)房源在第一輪選房時就已銷售殆盡，留給按揭客的房源寥寥無幾。這也反映了南寧有能力全款購房的大有人在。這些人是投機者還是自住客，目前沒有權(quán)威統(tǒng)計，但自住的人一般不會等攢夠一兩百萬房款才購房，多數(shù)自住者想方設(shè)法湊齊首付就“上車”了。

除了利率上浮，今年還有一則消息將對樓市產(chǎn)生影響。今年5月份，銀保監(jiān)會印發(fā)了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》,要求禁止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，除查處資金以各種形式流入房企外，“個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房”也是重點查處對象。今年以來，已有多家銀行因資金違規(guī)流入房地產(chǎn)被罰款。

南寧有多少消費貸款資金違規(guī)流入樓市，不得而知。但2016年廣西居民新增短期消費貸款為億元，2017年飆升至億元，增長十倍（詳情參見《居民房貸繼續(xù)走高，企業(yè)存款大量流出——一季度廣西金融數(shù)據(jù)解讀》），2019年1-5月居民新增短期消費貸款就已達億元。相關(guān)部門自2016年之后再未公布居民各項貸款情況，因此只能用2016年的數(shù)據(jù)做參考。當年南寧居民新增短期消費貸款占廣西比重為78%，推測近兩年每年都有超百億元的消費貸款資金流入樓市。

當金融市場加強整頓時，依靠挪用消費貸款購房或?qū)⒆兊帽纫郧袄щy，這又將給剛需客群重大一擊。

二、投資客群是否會受影響？

剛需一族將受到明顯影響，但樓市還不至于立馬萎靡，因為還有投資客群在發(fā)力，只要房企適當降價，讓出套利空間，投資客群仍會拼命搶房。但調(diào)控的影響終究也會傳導(dǎo)至投資客群身上，南寧樓市是自住客群和投機客群二者共同作用的，是投機帶動、自住支撐的市場。在過去兩年時間里，政策寬松、市場自由（無序），大量投機者入場炒房、哄抬房價，人為引起供求失衡、房價暴漲，使市場產(chǎn)生恐慌情緒。自住客群蜂擁入市，為樓市的火熱再添一把柴火，也為投機者轉(zhuǎn)手套現(xiàn)提供了機會。但假如自住客群、剛需客群因調(diào)控政策的影響而減少了，那么投機者僅憑一己之力恐難以掀起大浪。假如調(diào)控長期持續(xù)，市場就失去了自住客群來接盤，投機者的套現(xiàn)難度將增加，進而減少炒房現(xiàn)象。

三、1000萬量級的市場不會出現(xiàn)成交下降？

近三年南寧樓市保持每年成交1000萬平米左右的量級，超越很多一二線城市。造就這個成交量的直接因素是南寧的寬松政策，而非當?shù)氐淖》啃枨蟆．敱鄙蠌V深、南京、杭州、成都、廈門、合肥、西安等城市住房供應(yīng)短缺、房價大幅跳漲之時，這些城市都出臺了限購措施，限制本市戶籍居民的購房數(shù)量，提高外地居民的購房準入門檻，由此將一大批外地客群擋在了門外。但南寧一直以來都未出臺限購措施，只要有錢，任何人都可以在南寧購房，且數(shù)量不限，這就使得大量區(qū)內(nèi)外購房者涌入南寧。因此，與其說南寧的市場需求堅韌，不如說是政策導(dǎo)致的狂歡。假如限購，將對南寧的商品房銷量產(chǎn)生較大影響，成交量可能會出現(xiàn)較大幅度的下降。

四、地價大幅上漲將支撐房價大漲？

今年南寧地價大漲，那么房價是否也必然會持續(xù)大漲呢？其實不一定。地價與房價的關(guān)系，是未來的房價預(yù)期支撐目前的地價，目前的地價透支未來房價的上漲空間。以龍光的地王為例，龍光愿意以萬元/㎡的樓面價拿下五象湖地塊，是因為它相信未來該項目住宅可以賣到萬元/㎡的價格。而不是因為它能拍出這么高的地價，所以房價就要漲到萬元/㎡。該地王的誕生，也向市場傳達出未來區(qū)域的房價可能將達到萬元/㎡的信號，而為了能以更低的價格入手五象湖住宅，避免過幾年花費萬元/㎡的代價購房，購房者也愿意接受比原有價格高幾百數(shù)千元的價格馬上購房，透支部分未來的漲幅。但房價的透支始終是有限度的，今年出讓了多幅樓面價萬元以上的地塊，并不會讓南寧的房價馬上穿越到未來三年五年的水平，地王將是房企今明兩年的心口之痛。

另外，市場也進入調(diào)整期，使房價大漲的可能性更低。根據(jù)“居柳州”的報道，今年柳州多個項目拿到預(yù)售證后遲遲不開盤，項目蓄客周期變長。為了促進銷售，近兩個月柳州多家房企都推出經(jīng)紀人帶客獎勵措施。其他三四線城市也出現(xiàn)房價漲幅放慢的跡象。在房價上漲之時，三四線城市是最后一批上漲的城市。而當樓市熱度下降時，三四線城市又是最早退潮的城市。柳州等三四線城市樓市的變化，或許預(yù)示著樓市正在調(diào)整。

五、南寧會下狠心調(diào)控嗎？

南寧經(jīng)濟存在對房地產(chǎn)發(fā)展的路徑依賴，城市發(fā)展模式也是以房地產(chǎn)為帶動，先建住宅、樓宇，吸引人口、企業(yè)、資金的流入和集聚，最終成為一個成熟社區(qū)，把大餅做實。從瑯東新區(qū)，到五象新區(qū)，均為此模式。財政方面也對房地產(chǎn)高度依賴。以2016年為例，當年房地產(chǎn)業(yè)稅收達億元，占地稅收入的39%，占財政收入的1%。這還只是地稅收入，尚不包括土地出讓金收入。實際上，近兩年南寧的經(jīng)營性用地出讓金均達300億元以上，占南寧財政總收入的40%以上。房地產(chǎn)就是南寧的城市命脈，動房地產(chǎn)就是動南寧的命脈。

放任房價上漲和嚴格調(diào)控都會對南寧經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，放任上漲會導(dǎo)致中央的問責，主動嚴格調(diào)控無異于揮刀自宮。既要防止房價過快上漲，又要保住樓市的成交量不大幅跳水，最佳方案是限價、限售、整頓市場、增加土地和住房供應(yīng)以及有限度的限購。

六、面對調(diào)控，房企該如何應(yīng)對？

南寧成為全國樓市亂象典型，問責壓力下，地方政府或?qū)⒋罅φD，短期內(nèi)房企將面臨盈利困難、銷售下滑的問題。為回籠資金，房企可適當降低售價、推出優(yōu)惠政策，給予投資投機者套利空間，吸引其購房。另外，今年監(jiān)管部門加大力度查處資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題，下半年大量房企融資將更加困難，無力在土地市場殺伐四方，土地市場熱度或?qū)⒂兴禍亍６鵀榱朔€(wěn)定房地產(chǎn)市場，預(yù)計下半年南寧會大幅增加土地供應(yīng)，資金實力雄厚的房企可在下半年逆周期拿地，為未來的發(fā)展儲備更多土地。同時加快新地塊的開發(fā)和銷售，迎合市場需求推出毛坯房，實現(xiàn)資金回籠，也幫助政府穩(wěn)定房價。此前高價拿下的優(yōu)質(zhì)地塊則放慢開發(fā)和銷售節(jié)奏，靜待“春天”的到來。

繼續(xù)外收也是應(yīng)對措施，預(yù)計很多房企仍然會以外收的方式提高溢價，但會做得更隱蔽，甚至?xí)屩薪榇鸀槭湛睿员苊獗槐O(jiān)管部門查處。但市場壓力漸增，高額的外收款或?qū)?dǎo)致項目去化困難，且頂風作案的危險系數(shù)增加。