8月25日，央行發(fā)布房貸利率與LPR掛鉤的具體執(zhí)行政策。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。10月8日后的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款均按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

新政公告發(fā)布之后，網(wǎng)友紛紛表示，雖然字都認(rèn)識，但連在一起看不懂到底是啥意思？想知道，此項政策實施后，房貸利率將是升了還是降了？或者說，同等房貸下，每個月要還的房貸是多了還是少了？下面筆者就網(wǎng)友比較關(guān)注的幾個問題，盡量通俗易懂的解讀一下。

新的房貸利率是怎么定價的？

央行公告第一條規(guī)定：“自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。”

據(jù)此，可以簡單來說就是，新的個人住房貸款利率=LPR+加點。那么，LPR是怎么確定的？加點又是怎么確定的呢？

LPR：是由10家全國性大行和新增的8家城商行、農(nóng)商行、外資及民營銀行共同報價，報出各自的貸款利率，然后由“全國銀行間同業(yè)拆借中心”剔除最低價、最高價，平均得出一個貸款基礎(chǔ)利率，這就是LPR。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐標(biāo)。

這樣的話，LPR是基于市場競價產(chǎn)生的，相較于原來央行規(guī)定基準(zhǔn)利率，更能反映市場利率情況。

2019年18家貸款市場報價利率（LPR）報價行

加點：每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

舉個例子，如果最近一個月的5年期以上LPR為，銀行測算后給你加了50個基點（100個基點為1%），也就是，那么你的房貸利率就是。

新政實施后，房貸利率到底是提高了還是下降了？

央行公告第三條規(guī)定：“首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點”。

如果參照8月20日產(chǎn)生的LPR利率，則首套房貸利率最低不得低于，二套房貸款利率最低不得低于。要注意“不得低于”，也就是設(shè)立了一個門檻，一個下限，以后再也沒有什么打折的說法，最低都是LPR本身。

對比之前，五年以上期限的房貸基準(zhǔn)利率為，按照規(guī)定一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的倍，由此測算出來的數(shù)值分別為和。新政之后，首套房貸最低利率將由上升到，二套房貸最低利率貸將由上升為。可見，最低標(biāo)準(zhǔn)提升了。

不過目前，在首套房利率方面執(zhí)行首套房貸打折的城市已經(jīng)很少了，大多數(shù)的城市首套利率都是比現(xiàn)行基準(zhǔn)利率高的，所以參考標(biāo)準(zhǔn)的變化不大。這也符合央行的明確定調(diào)，“新發(fā)放個人住房貸款利率與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

以深圳為例，參照下表可見，目前深圳的首套房、二套房分別高于8月20日LPR 0.295%、，意味著新政后LPR分別要加個基點、10個基點就趕上目前深圳首套房、二套房利率水平了。對比而言，首套房利率比二套房的更具優(yōu)勢些。具體要看加點情況了。

央行在第四條規(guī)定：“人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。”

根據(jù)這一原則，各地央行可以“確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”。這意味著，未來房貸利率將“一城一策”，各地都不太一樣。

新政實施后，如何應(yīng)對房貸利率的變化？

央行公告第二條規(guī)定：“借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確”。

根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

也就是說，新政之后，加點數(shù)值在合同期限內(nèi)同樣是固定不變的，但重定LPR的利率可以有所約定，最短為一年調(diào)整一次，如果調(diào)整當(dāng)月LPR降了你就撿便宜了，漲了你也要跟著漲。

假設(shè)9月的LPR是，你10月8日之后買房的加點數(shù)值為60個基點，貸款利率為+0.6%=，到了明年的10月，假設(shè)最新的LPR是，你的加點數(shù)值依然是60個基點，貸款利率就是+0.6%=5.35%，月供可以少還點。

當(dāng)然，你也可以選擇在整個貸款周期都采用簽合同時的LPR，不過如果以后LPR降了，你也享受不到降息，這個貸款也就不劃算了。

已買了房，還貸中，房貸利率會調(diào)整嗎？

這點公告的第七條做了明確的規(guī)定：“2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行“。

也就是說，個人住房貸款利率調(diào)整主要針對10月8日后新發(fā)的放個人住房貸款利率，早就貸款買房的人和剛簽了合同，還沒放款的人，每個月的利率和還貸的金額還是按以前確定的方式，不變。

公積金貸款買房的利率會調(diào)整嗎？

央行公告第八條規(guī)定：“商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整”。

目前的公積金貸款利率為五年以上公積金貸款利率，五年及以下公積金貸款利率為，全國都一樣。

綜上總體來看，已經(jīng)貸款買房的人是不會受到新政的影響的。而那些在現(xiàn)行基準(zhǔn)利率下，首套房貸利率有折扣的地區(qū)，新政實施后，購房貸利率可能會有所提升。由于不同地區(qū)的房貸利率加點下限，是由央行的省級分支機(jī)構(gòu)確定，預(yù)計未來不同地區(qū)之間的房貸利率也將明顯分化，“因城施策”的調(diào)控思路也將進(jìn)一步強(qiáng)化。同時也需注意，此前央行曾表示，雖然房貸參考利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR，但將通過適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管措施，堅持“房住不炒”。