房貸利率同房產(chǎn)價格之間關(guān)聯(lián)性不大。現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢變化太大，我們不能用過去的評判眼光來去預(yù)測現(xiàn)在的形勢。如果繼續(xù)這樣做，就會犯了經(jīng)驗主義的錯誤。
現(xiàn)在看房價是否下跌，要同宏觀調(diào)控目標(biāo)相結(jié)合去看，房地產(chǎn)市場已不是一個市場經(jīng)濟(jì)行為。
1.自從10月8號之后，房貸利率掛鉤銀行同業(yè)間市場LPR進(jìn)行定價。從理論上來說，LPR只要下降，那房貸利率也會下降，如果上升，房貸利率也會上升。但是目前l(fā)pr進(jìn)入到下行通道，估計在經(jīng)濟(jì)沒有重新調(diào)整完畢之前，都會維持這一下降態(tài)勢。但是這同房貸利率會有直接關(guān)系嗎？
2.房貸利率準(zhǔn)確定價表達(dá)為“LPR+上浮基點”。如果LPR一直下降，那么銀行可以將上浮基點往上調(diào)升啊，這樣總房貸利率還會保持不變。所以房貸利率同LPR走勢有一定關(guān)聯(lián)，但關(guān)聯(lián)性不大。所以這同過去的基準(zhǔn)利率調(diào)整房貸利率，還是個同樣道理，只不過從百分比變成了基點。
3.真正的房貸利率是同國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有關(guān)，現(xiàn)在是在保穩(wěn)定，那么整體全國房價不會出現(xiàn)大漲大跌的局面。但是在過去某些地域房價過熱的情況下，可能還會調(diào)高以控制房價水平，在過去某些地域房價持續(xù)下降的情況下，就會進(jìn)行調(diào)低，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。所以現(xiàn)在調(diào)控一方面看大局，另一方面要看區(qū)域市場的歷史房價上漲或下跌水平。房貸利率絕對不是一個市場行為，而是一個政策行為。
4.我們以北上廣深的上海為例，目前上海房價針對2017年，確實已經(jīng)下降了5~10%，但是首套房和二套房房貸利率沒有任何變動。限購措施還是那么的嚴(yán)，在目前金九銀十的歷史銷售高潮，雖然比其他月份成交量要高，但是仍然處于低迷狀態(tài)。
5.以前德先生講過，房貸利率是個政策性利率，他同整體金融系統(tǒng)的資金供給量關(guān)聯(lián)性很小，同市場的商業(yè)化利率關(guān)聯(lián)也很小。國家是用這個利率來去調(diào)整購房需求，只要覺得房地產(chǎn)過熱就會調(diào)高，只要覺得房產(chǎn)市場過冷就會調(diào)低。房貸利率僅僅是國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的一個工具。
6.房住不炒，這是今年到明年的一個主旋律。另外國家現(xiàn)在已經(jīng)開始大力建設(shè)廉租房，公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，未來會逐步降低商品房的供給，那么房貸利率作為調(diào)整工具的作用就會越來越小。當(dāng)三房建設(shè)取得了成效之后，對于購房利率就會逐步放松，如果真實反映市場利率的話，未來還會走高呢。
總結(jié)一下，千萬不要走入誤區(qū)，將房貸利率同房產(chǎn)市場價格聯(lián)系在一起。購房還是根據(jù)自己的需求以及能承受的資金成本來判斷。在某些縣城區(qū)域，即使房貸利率持續(xù)調(diào)低，房產(chǎn)價格下降更快，購房者因此就會買嗎？