大家好，我是勇談。4月20日，央行授權(quán)的全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的LPR報(bào)價(jià)利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%；看似央行再次“降息”很多人都在問(wèn)“現(xiàn)在出手買房劃算嗎？”在銀行住房貸款沒(méi)有完全遵循LPR利率的情況下，如今買房甚至有可能付出更大的代價(jià)。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。
從2019年10月8日到2020年8月31日都屬于LPR利率取代過(guò)去固定貸款利率過(guò)渡期，絕大多數(shù)銀行還是采取過(guò)去的固定利率上浮方式來(lái)進(jìn)行住房貸款發(fā)放
大家可以仔細(xì)回憶下如今銀行貸款利率是如何計(jì)算的？還是固定利率為主向LPR轉(zhuǎn)變
根據(jù)觀察來(lái)看目前絕大多數(shù)城市的商業(yè)住房貸款還是按照過(guò)去的固定利率4.9%上浮的方式來(lái)進(jìn)行，那么央行降息后大家此時(shí)購(gòu)房付出的代價(jià)就是“加點(diǎn)增加”，根據(jù)央行LPR規(guī)定的加點(diǎn)永久不變的原則，也就是說(shuō)未來(lái)不少人都要付出更多的購(gòu)房成本，除非未來(lái)LPR利率比4.65%更低或者選擇永久固定利率。簡(jiǎn)單這樣跟大家分析，以目前銀行貸款利率為5.88%（實(shí)際還是4.9%上浮20%后的利率）為例，在3月份5年期LPR利率為4.75%的時(shí)候，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR計(jì)算實(shí)際上是LPR浮動(dòng)變動(dòng)（4.75%）+1.13%（永久不變）；那么4月份LPR利率為4.65%就意味著LPR（本次4.65%）+1.23%（永久不變），也就是說(shuō)加點(diǎn)提升了0.1%；大家認(rèn)為這個(gè)時(shí)候購(gòu)房到底是占便宜還是吃虧呢？恐怕就沒(méi)有那么簡(jiǎn)單了吧。
在銀行住房貸款沒(méi)有完全轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率之前，什么時(shí)候買房并沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)差別（僅僅從貸款方面），當(dāng)然什么時(shí)候買還是看各位對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷
央行發(fā)明并采用LPR利率的主要原因在于降低企業(yè)融資成本，另一個(gè)方面就是為了避免銀行貸款利率波動(dòng)過(guò)多影響房?jī)r(jià)。畢竟過(guò)去太長(zhǎng)時(shí)間，哪怕是現(xiàn)在銀行貸款利率波動(dòng)都會(huì)被很多人解讀為“房?jī)r(jià)要漲或跌”，其實(shí)LPR利率本身存在的意義就是為了打破大家的這種固有判斷（個(gè)人感覺(jué)）。換句話說(shuō)，央行降息或者漲息都不希望對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有太多的影響，不希望對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出太多的信號(hào)，畢竟如今哪怕未來(lái)比較長(zhǎng)一段時(shí)間（起碼5年）房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)還是以“穩(wěn)”為主。
很長(zhǎng)一段時(shí)間“買房投資”成為大家經(jīng)常掛在嘴邊的一句話，“房住不炒”提出的原因就是為了“糾錯(cuò)”，可惜太難
2008年后越來(lái)越多的人開(kāi)始涉足“房產(chǎn)投資”，房市和股市成為資本（包括民間資本）為數(shù)不多的選擇地，2015年后樓市投資幾乎就成為了“唯一選擇”
對(duì)于國(guó)內(nèi)股市和房市投資有所了解的朋友應(yīng)該知道2014-2015年的市場(chǎng)情況，這一年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)極其有限（如上圖所示），但是這一段時(shí)間的國(guó)內(nèi)A股表現(xiàn)卻異?；馃?，2014年底2015年初的時(shí)候國(guó)內(nèi)A股大盤(pán)首次破5000點(diǎn)，吸引了大量的資金開(kāi)始進(jìn)入。只是可惜這樣的勢(shì)頭很快不見(jiàn)，隨即就來(lái)了長(zhǎng)達(dá)5年的“不溫不火”局面。在股市不溫不火的時(shí)候，于是大量的資金又開(kāi)始流向樓市，這點(diǎn)從上圖2015年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)始快速上漲就可以看出來(lái)，尤其是2018年和2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額都以10萬(wàn)億以上的增量在增加。僅僅從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)來(lái)看，各位覺(jué)得房?jī)r(jià)還能跌嗎？顯然不現(xiàn)實(shí)。
從2018年開(kāi)始我就在強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)“無(wú)需求不購(gòu)房”，買房前首先要考慮需求
當(dāng)然這里的需求不包括“投資需求”，如果你是真的因?yàn)榫幼　⒏纳?、子女教育等原因選擇購(gòu)房，其實(shí)還是早買早劃算，畢竟如今的投資房產(chǎn)成本太高，收益太低。尤其對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，圖上所示是過(guò)去3年國(guó)內(nèi)主要城市二手房?jī)r(jià)格同比走勢(shì)圖，可以看到除去呼和浩特等城市本身就因?yàn)榉績(jī)r(jià)低處于“補(bǔ)漲”外，其余大多數(shù)城市的二手房走勢(shì)都是以“穩(wěn)”為主，甚至還有跌的城市。2019年一度國(guó)內(nèi)通貨膨脹率已經(jīng)超過(guò)4%，2020年大概率會(huì)更高畢竟今年又發(fā)放了這么多的貨幣，如果算上通貨膨脹后基本上二手房處于“不漲”或“微跌”的情況。
什么時(shí)候買房？應(yīng)該取決于需求而不是房貸利率，畢竟買房的主要目的是為了解決需求
“房住不炒”的主要目的就是為了讓房產(chǎn)回到住的本質(zhì)，逼迫投機(jī)類資本退出房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)務(wù)之急
從2008年后房?jī)r(jià)過(guò)快上漲無(wú)疑有大量“投資、投機(jī)類”資本進(jìn)入，2008年房?jī)r(jià)微跌，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好市場(chǎng)上沒(méi)有過(guò)多資金房?jī)r(jià)下跌可以理解；但是2014年因?yàn)檎{(diào)控嚴(yán)格導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅減弱，其實(shí)就可以理解為打擊了“投資、投機(jī)”資本。只是2014-2015年這些資本可以流向股市，之后就不行了，畢竟股市也陷入了長(zhǎng)期的“停滯期”。
LPR利率降低真的跟傳統(tǒng)的央行降息不是一回事，尤其是今年3月份開(kāi)始的存量房轉(zhuǎn)換LPR利率+加點(diǎn)后
可以說(shuō)在銀行沒(méi)有完全按照LPR利率執(zhí)行貸款利率時(shí)候，此時(shí)LPR利率變動(dòng)并不能給予購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)際好處。或許2021年后購(gòu)房者會(huì)得到LPR利率的優(yōu)惠，起碼不是現(xiàn)在。所以，央行降息并不能作為是否適合購(gòu)房的依據(jù)。
綜上，央行降息是否是買房的好時(shí)機(jī)？過(guò)去固定利率時(shí)代或許還行，如今真的不能看這個(gè)利率了。什么時(shí)候購(gòu)房目前還建議以需求為主，不要過(guò)多參考其他因素了。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問(wèn)題的朋友可以訂購(gòu)勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。