大家好，我是勇談。“買房投資”從2008年后已經成為越來越多人的一種共識，尤其是在2015年后掀起的“全民投資潮”使得全國房價再次上漲了一個臺階。同時“房住不炒”的理念提出來了，目的也很簡單就是“奉勸大家不要投資買房”，可惜投資思維至今還在困擾著很多人。雖然說個人不贊同投資買房，但要非得投資的話該如何選擇房子？資源屬性是房產投資的首要參考因素。
撇開居住等需求不談，房產作為投資品的最堅挺屬性還是“資源稀缺性”，尤其是一些優質資源
資源依附于土地，不同城市不同區域房價高低的主要區別還是“土地價值”
大家需要明白一個基本的事實“房子本身的成本相差不大，房價高低的因素還是土地價格”，而土地價格如何決定？其實就是周邊的資源配套。商業、學校、交通等資源集中的區域土地價格自然高，房價也就自然高起來了。所以說，大家選擇房產進行投資關鍵的因素還是看“周邊資源配套”或者未來規劃，畢竟投資本身投資的就是“未來預期”。所以，做房產投資尤其是新區域的房產投資肯定要看未來規劃。比如：高鐵，地鐵修建、優質學校配套建設、大型商業的入駐等。
房產投資主要有兩種收益途徑“賺價格差”和“租金收益”，自己在意哪點？需要搞清楚
圖上所示是2006-2018年國內商品房銷售價格走勢圖，可以看到多數時期國內商品房價格同比上漲都在10%以上；可以說從2008-2018年這段時間內也是國內房地產投資最火熱的時期。除去國內投資渠道少外還跟房產投資收益可觀有很大關系。這段時間內的房產投資者多數也取得了不少的財富增值，起碼從資產來看是這樣的。每年保持10%左右的房價上漲，這就是我經常提到的“賺價格差”。
另外一種收益其實就是“租金收益”，租金雖然不多但是好在“持久”。對于很多在2010年前購房的朋友來說，如今的租金收益足夠償還房貸甚至還要剩余。不過需要指出的是從2016年后的房產投資，租金收益基本就很難貼補房貸了，這也是為何2016年后購房的朋友在這幾年都在大量的出售房產的原因。
同一個區域的房子本身可投資性也有差別，這點就是房屋本身的細節部分了
房子本身的戶型、面積、布局、朝向等都可以成為影響成交價格的因素
房子本身的戶型、面積、布局、朝向等基本在購房的時候已經確定了，這點在開發商出售的時候價格就有差別。戶型和朝向等更好的房子本身的單價就要更高，自然投資的時候未來的收益也就更加明顯。這點從如今不少二手房出售中的價格差異就能看出來，畢竟房產投資多數人未來是想要出售賺取差價的，自然戶型、朝向更好的房子更容易議價。
隨著越來越多的全國性房企崛起，好的開發商、物業服務、房子的容積率、質量和綠化等也成為可投資的參考因素
了解過二手房市場的朋友應該知道這點，越來越多的購房者在關注房產本身的配套之外，也開始關注房子的質量、后期物業服務等。畢竟對于很多購房者來說房子是“家”，一個要居住幾十年的地方，所以考慮的多點本身也沒有什么錯。所以，居住的好、舒適才是關鍵。
2018年前如果說還用“投資思維”來買房的話可以理解，如今還用這樣的思維來買房明顯不合時宜
近幾年來隨著“房住不炒”的提出，尤其是2019年后房地產調控進入融資端階段，房價超過10%上漲的概率越來越小
圖上所示是過去一年中國通貨膨脹率走勢圖，可以看到明顯進入2020年后通脹率已經處于4-5%的水平，也就是說房價漲幅低于這個數據就是“賠錢”。根據2019年國家統計局的數據顯示，2019年國內商品房平均銷售價格為9310元/平米，相比于2018年的漲幅為6.5%；扣除2019年2-3%的通脹率后，其實際增長只有2-3%而已。加上近些年大城市的租金收益率也始終處于低位水平（1-2%左右），三四線城市租金收益率看似還不錯但是承租人口過少這個是事實。所以，從2018年后還抱有“投資房產或者租金收益”的朋友應該理性一些。
對于真正有需求的朋友來說，用“投資思維”來買房大概率是“買不到”或者“買不起”
有購房需求的朋友需要明白的幾個事實：
解決實際需求遠遠高于其他，需求都解決不了來談投資其實就是“竹籃打水一場空”；
投資看中的是預期，預期的判斷準確度取決于：信息掌握情況和專業知識度。毫無疑問對于真正的剛需，也就是普通老百姓來說無論是對于信息的掌握情況還是專業度都是不夠的。所以，這也是絕大多數用投資思維購房的朋友最終很有可能判斷失誤，屢屢錯失購房機會的原因。
有錢人永遠是你不可以想象的，不要試圖用自己的情況去判斷房價走勢。2019年中國GDP高達99萬多億，中國存在的富人數量不是你我能夠想象的，或者說所謂“富人”能夠撬動的資本也不是你我能夠想象的。跟大家舉一個簡單的例子：一個省會城市的房價為何會最高？簡單來說省會城市聚集了全省最優質的各種資源，對于一個一億人口的大省來說，每年產生幾萬、幾十萬在省會買得起房的人是很容易的，這個其實還是比例問題（畢竟省會吸引的購房人口是全省及周邊）。
綜上，買房從投資的角度來出發這句話沒有錯，但是要分時間、分人。對于有投資需求的朋友來說自然是對的，但是對于剛需，真的有購房需求的朋友來說用“投資思維”來買房真的不合適，住房問題還沒有解決就想著“投資房產”有點本末倒置了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。