通俗易懂的講法就就先不涉及開發商，我用生活中的例子來和網友講講為什么會發生這樣的事情。例子中某些政策可能和現實情況不同，比如限購、限貸政策，但不影響對問題的把握和理解。

1.小張夫婦一年工資收入15萬元，除去家庭的日常開銷后能省下10萬元。

小張夫婦決定用存款投資，于是在老家四線城市買了房。房子成交價為40萬元，其中首付10萬元、貸款30萬元，貸款期限為20年。

小張夫婦：擁有一套40萬元市值的房子(資產)，欠了30萬元房貸(負債)。

2.小張夫婦第二年采取相同的方式又在四線城市買了一套房。

小張夫婦：擁有兩套房子，市值80萬元的欠了60萬元房貸(負債)。

我們假設小張夫婦一共這么操作了5回，使得夫婦倆名下有5套房子和150萬元房貸。

小張服務家庭的資產負債情況為：20萬元存款、5套房子和150萬元房貸。

3.150萬元房貸并不是一次性要還完的，而是可以分20年慢慢還。這使得小張夫婦雖然經濟比較緊張但月供還是可以通過自己的工資、父母的工資以及房租收入勉強應付。

日子雖然過得比較苦，但小張夫婦希望未來房價上漲后全部賣掉，這樣就可以賺到巨額差價，通過投資房產實現財富自由。

4.問題來了。

銀行發現小張夫婦貸款資料作假，要求小張夫婦一年內把所有的貸款還清。

小張夫婦現在的情況是名下有5套房子和20萬元存款，還了幾年房貸后欠款本金還有130萬元，同時小張夫婦一年的收入依然為15萬元。

大家看出來了嗎？小張夫婦資產很多，但沒有現金流還款了。這是因為20年的債務被要求一年內一下子全部還完。小張夫婦一年內能夠擁有用來還債的現金只有一年15萬元收入加上20萬元存款共計35萬元面對130萬元的本金有95萬元的資金缺口。即使小張夫婦問親朋好友借錢也湊不齊。

5.小張夫婦可以賣房(資產)套現還債。

沒錯，確實可以。但是國家調控樓市，房產市場交易量大幅下降。尤其是四線城市，剛需本來就少，房子有價無市、沒人買。另外，小張夫婦也不太愿意降價太多出售房子。

債務問題進入死循環。

6.我們再深入一步探討。

小張夫婦的5套房子均是首付10萬元、貸款30萬元買來的。我們假設其中的4套房子首付都是向親戚朋友借來的。那么對于小張夫婦來說，負債變成了150萬元長期借款(后來也變成了短期)和40萬元短期借款。

這40萬元向親戚朋友借的錢本來就得一年內還清。其實原本小張夫婦也還不了，但有辦法。那時可以繼續向其他銀行申請消費貸啊，夫妻兩人各開一張20萬元的消費貸，40萬元套現出來后還給親戚朋友就行了。

當然消費貸也是短期負債，一年后要還。到了那個時候，小張夫婦再問親戚朋友借40萬元把消費貸還上。然后再一次借消費貸，等審批下來(審批一般用不了幾天)拿到錢后又能立馬還上親戚朋友的錢。這樣一來，新的消費貸的還款日子為一年后了。反反復復操作將原來的短期負債變成了長期負債，這叫短債常借、也可以叫借新還舊。

7.不過，小張夫婦貸款資料造假導致消費貸也借不出了。這下欠親戚朋友的40萬元也遇到了問題。根源是無法再從銀行借到新的錢了。

8.恒大的問題復雜的多得多，但本質是一樣的。恒大有資產，但資產不一定是現金，事實上恒大現金不多，資產的形式主要是房子、也就是待售存貨。

銀行信貸政策由于國家規定發生了改變，恒大借不到新錢了，得一年內歸還大量欠款。同時，樓市調控使得恒大賣不動房子、現金回籠出現了問題。

這樣講算是通俗易懂了吧？再看不懂我也沒法子了。