商鋪投資，是金子，也是火坑。

我見過20年前買的商鋪，買來16萬，現(xiàn)在一年收租就有18萬。

也見過10年前買的商鋪，95萬，一年只能收租6萬。

還見過很多買的鋪子，過了一兩年就租不掉，想轉(zhuǎn)讓都沒人要的。

商鋪投資，絕對是風(fēng)險與機(jī)遇并存。

一鋪養(yǎng)三代是確確實實存在的，但更多的是買了鋪子爛在手里，租金可能都不夠銀行存款利息多。

商鋪的交易稅

先說說商鋪的交易稅問題，因為很多人會問到萬一商鋪不好，能不能轉(zhuǎn)讓。

實際情況是，好的商鋪轉(zhuǎn)讓的很少，爛的商鋪轉(zhuǎn)讓都沒人接手。

商鋪轉(zhuǎn)讓的稅收率，其實是非常高的。

主要有營業(yè)稅，土地增值稅和個稅，都是按轉(zhuǎn)讓差價征收的。

也就是說，商鋪漲價轉(zhuǎn)讓就收稅，原價轉(zhuǎn)讓，或者虧本轉(zhuǎn)讓，其實是不收稅的。

民間的很多操作，原來都是陰陽合同，一份是按原價轉(zhuǎn)讓，另一份通過其他的方式去支付增值部分的錢款。

后來，為了防止逃稅，開始做評估價，簡單地說就是周圍商鋪的平均價，必須按照評估價轉(zhuǎn)讓，就避免了稅務(wù)的漏減問題。

營業(yè)稅，增值部分的5.5%，個人所得稅，增值部分的20%，土地增值稅，增值部分的30-60%。

所以，基本上商鋪漲價的部分要交近一半的稅收，這樣導(dǎo)致了商鋪的流動性，大打折扣。

正因如此，商鋪不是不漲價，有些商鋪漲得很兇猛。

但商鋪最主要的回報，幾乎都來自于租金，因為交易稅費(fèi)太高了。

商鋪的租金回報率

商鋪的租金回報率是浮動的，不能按照固定的租金回報率來衡量。

導(dǎo)致商鋪租金波動的主要影響因素，是商鋪出租率。

旺鋪出租率高，租金價格就容易水漲船高。

一個區(qū)域由于人流量大，商鋪的生意就比較興隆，所有商家都賺錢了，商鋪的租金自然就是商鋪主決定的。

一個地區(qū)如果出現(xiàn)了空的商鋪，一旦空鋪多了，那么就會形成價格戰(zhàn)，租金的價格自然就會被打壓。

所以，出租率的背后，其實是人流量和流量帶來的賺錢效應(yīng)。

之所以20年前的商鋪，買來16萬，現(xiàn)在租金一年就有18萬，是因為那個地區(qū)現(xiàn)在重新規(guī)劃發(fā)展了，隔壁是一個商業(yè)街區(qū)，有地鐵有人流有寫字樓。

然后周圍的商鋪數(shù)量比較少，所以附近小商鋪做餐飲的，一下子租金價格就上去了。

而10年前的商鋪，買來95萬，一年收租6萬，是因為10年前那邊的規(guī)劃就很成熟，10年后依舊沒什么變化，還是那些人流，還是那些生意。

那個區(qū)域周圍，很多商鋪也是一直在換人經(jīng)營，很多都虧錢走人了，商鋪的租金率自然就上不去了。

至于那些租不掉的商鋪，主要是因為配套沒跟上，人都沒有，哪兒來的旺鋪呢？

所以，與其說商鋪是一個租金的生意，不如說商鋪是一個人流量的生意。

有人流量，就有商機(jī)，有商機(jī)，就能做生意，有生意，自然就有租金了。

買成熟的商鋪，還是新的商鋪

所謂成熟的商鋪，就是配套已經(jīng)完善，人流量已經(jīng)穩(wěn)定，租金回報率平穩(wěn)，未來不太會上漲的商鋪。

所謂新的商鋪，就是一些未來規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的商鋪，這些商鋪的租金率，完全取決于規(guī)劃的效果，到底能帶來多少的商機(jī)。

因為現(xiàn)在好的規(guī)劃配套的商鋪，幾乎都是大的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)給承包了，所以很少能買到商鋪，實際能買到的商鋪，相對來說都是坑比較多的，或者規(guī)劃的不確定性很高的商鋪。

也就是說，現(xiàn)在所謂新的商鋪，大概率是坑多金少。

20年前，市場缺錢，懂商鋪投資的人也少，而且很多區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展還沒明確，所以有可能會淘到好的商鋪。

10年前，商鋪投資就已經(jīng)有點爛了，但是至少還是有很多成熟的商鋪出來，購入之后每年穩(wěn)定的收租，也是一種很好的投資。

現(xiàn)如今，好的商鋪一鋪難求，能夠輕松買到的新商鋪，大部分或多或少有一些坑，可以說已經(jīng)不太適合個人去做投資了。

所以，現(xiàn)階段，如果選擇商鋪，盡量選擇成熟的商鋪，而不要冒風(fēng)險去買新的商鋪，等待未來規(guī)劃了，機(jī)會不大，風(fēng)險反而比較高。

如何選擇一個好的商鋪

買商鋪一定要謹(jǐn)慎，因為爛的商鋪轉(zhuǎn)讓都很困難，容易爛在手里。

買商鋪之前，先要確定區(qū)域，如果是成熟區(qū)域，要去判斷實際客流量有多少，如果是非成熟區(qū)域，一定要判斷未來規(guī)劃的確定性，以及能帶來多少的潛在經(jīng)濟(jì)收益。

其次，對于成熟商鋪周圍行情要有所了解，如果未出租的商鋪很多，就要謹(jǐn)慎一些，可以去給那些要出租的商鋪打電話，詢問租金價格。

然后，是商鋪的大小，現(xiàn)在所有的商鋪建議都是以餐飲標(biāo)準(zhǔn)做底線，就是起碼要足夠開個奶茶鋪，小的餐飲店等，因為互聯(lián)網(wǎng)電商崛起，很多實體產(chǎn)業(yè)的沖擊太大，反而是餐飲活了下來。

所以商鋪必須要滿足能做餐飲，哪怕是小的咖啡店，小的奶茶鋪都可以。

普通投資者不建議去買很大的商鋪，出租起來其實是比較麻煩的。

另外，包租的商鋪建議謹(jǐn)慎一些，一般商鋪的價格就會賣得貴，而且包租一般就幾年，未來自己去出租會很麻煩。

如果一個區(qū)域都是包租的商鋪，一旦過了包租期，大量的商鋪出來，一定會遇到問題的。

目前好的商鋪，只能等，好貨都是淘來的。

等到那些商鋪的主人急售，一般對方都是需要全款的。

還有很多急售的好商鋪，都是會被中介內(nèi)部轉(zhuǎn)讓掉，幾乎買不到。

買商鋪要不要貸款

能貸款，盡量貸款，以租養(yǎng)貸，其實挺劃算的，貸款金額一般是商鋪價格的50%左右。

只不過商鋪的貸款利率會比房貸利率略高一些，通常是1.1倍。

5年以上的貸款利率是4.9%，上浮10%，就是5.35%。

商鋪的租金回報率，通常在5-6%居多，剛好能夠覆蓋貸款的成本。

也就是說，以鋪養(yǎng)貸其實是可行的，所以能貸款，還是建議貸款，降低首付的比例。

要知道，如果商鋪的租金價格上漲，超過貸款利率5.35%，其實就是一種套利，性價比很高。

當(dāng)然，一些好的商鋪，尤其是二手商鋪轉(zhuǎn)讓，一般需要全款，不接受貸款，那就沒有辦法了。

最后，170萬的商鋪，如果是年租金14萬，目前的行情來看，其實還是性價比很高的。

商鋪的投資邏輯，是租金先漲，使得收租率上漲，收租率的上漲，帶動商鋪本身的價值上漲。

一鋪養(yǎng)三代，是不靠譜的。

但是，好鋪養(yǎng)三代，是靠譜的。

商鋪投資，不要隨便出手，但是看到好的商鋪，一定要抓住機(jī)會。

如果淘不到好的商鋪，還有一條路徑，就是法拍的不良資產(chǎn)，可以去淘一下。

優(yōu)質(zhì)商鋪作現(xiàn)金流資產(chǎn)，是非常值得擁有的。