央行降息，對(duì)于已經(jīng)按揭購(gòu)房者是否會(huì)有影響，主要取決于簽訂按揭貸款合同時(shí)所選擇的貸款利息的計(jì)算方式。不同的計(jì)息方式，會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。
按揭貸款有幾種計(jì)息方式？
個(gè)人住房按揭貸款的計(jì)息方式有兩種，既可以選擇固定利率，也可以選擇浮動(dòng)利率。而浮動(dòng)利率的定價(jià)機(jī)制又分為兩個(gè)階段，這兩個(gè)階段的利息定價(jià)基礎(chǔ)不同。
1、以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率
在2020年1月1日之前，個(gè)人住房按揭貸款的浮動(dòng)利率定價(jià)方式，是以央行公布的貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)進(jìn)行上下浮動(dòng)。而貸款基準(zhǔn)利率是由央行根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，以及國(guó)家的金融政策不定期公布。
自1996年至今，央行總共進(jìn)行了35次貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整。以五年期貸款基準(zhǔn)利率為例，由1996年5月1日的15.12%，下調(diào)至2015年10月24日的4.90%，并延續(xù)至今。其中，2007年就調(diào)整了6次，2008年、2015年分別調(diào)整了5次，1998年、2011年分別調(diào)整了3次，1996年、2010年、2012年分別調(diào)整了2次。自2015年10月24日之后，貸款基準(zhǔn)利率沒(méi)有再進(jìn)行調(diào)整過(guò)。
采用這種浮動(dòng)利率定價(jià)方式，每當(dāng)貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整時(shí)，按揭貸款的實(shí)際執(zhí)行利率，將在下一個(gè)貸款利率重定價(jià)周期開始執(zhí)行以新的貸款利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率，浮動(dòng)的比例并不發(fā)生變化。
2、以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率
貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）與貸款基準(zhǔn)利率不同，它是由各報(bào)價(jià)銀行按照公開市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點(diǎn)形成，由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日發(fā)布一次，為銀行貸款提供定價(jià)參考。
央行于2019年12月28日發(fā)布了30號(hào)公告，要求對(duì)2020年1月1日以前簽訂的以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率貸款合同全部轉(zhuǎn)換為以LPR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率。在轉(zhuǎn)換過(guò)程中，是以2019年12月份的LPR為基數(shù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換原則是保持轉(zhuǎn)換前后的利率水平不變。當(dāng)然，貸款人也可以選擇直接轉(zhuǎn)換為固定利率，不過(guò)只有一次機(jī)會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換之后，就不能再次轉(zhuǎn)換。只有一種情況不需要轉(zhuǎn)換，就是還款期只剩下一個(gè)重定價(jià)周期。所有的轉(zhuǎn)換工作必須在2020年8月底前完成。
2020年1月1日以后簽訂的住房按揭貸款合同必須全部采用LPR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率定價(jià)機(jī)制。
央行降息是否會(huì)減少月供？
根據(jù)前面的論述，如果按揭貸款合同的計(jì)息方式選擇的是固定利率，那么，央行降息對(duì)貸款人不會(huì)產(chǎn)生任何影響，無(wú)論是降低貸款基準(zhǔn)利率，還是下調(diào)LPR，貸款人每月的月供都不會(huì)減少。
如果按揭貸款合同選擇的是浮動(dòng)利率，央行降息就會(huì)影響到貸款人的還款額。
1、在以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率定價(jià)機(jī)制階段
央行降低貸款基準(zhǔn)利率，則貸款人的實(shí)際執(zhí)行利率會(huì)隨之等幅下調(diào)，但是，上下浮動(dòng)的幅度不變。
舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)貸款人是在2015年8月份簽訂的貸款合同，當(dāng)時(shí)的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是5.15%，銀行給的利率是上浮10%，則實(shí)際執(zhí)行利率為5.15%x（1+10%）=5.665%。在2015年10月24日，央行降息，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)為4.90%，銀行的貸款利率仍是上浮10%不變，則從下一個(gè)重定價(jià)周期開始，實(shí)際執(zhí)行利率將調(diào)整為4.90%x（1+10%）=5.39%。
若以貸款100萬(wàn)，按揭20年，等額本息方式還款，由于降息，貸款人每月月供可減少155.51元。
2、轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率定價(jià)機(jī)制階段
貸款利率定價(jià)機(jī)制由以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率定價(jià)機(jī)制轉(zhuǎn)換為以LPR加點(diǎn)形成的定價(jià)機(jī)制后，央行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率就不會(huì)直接影響貸款人的還款額。只有當(dāng)LPR發(fā)生變化時(shí)，才會(huì)影響貸款人的月供。
舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)貸款人2018年簽訂的貸款合同利率是在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，即實(shí)際執(zhí)行利率5.39%。2020年4月份按要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+59BP的浮動(dòng)利率，此時(shí)，實(shí)際執(zhí)行利率仍為5.39%。假設(shè)貸款合同的重定價(jià)周期為6月1日，而6月份公布的LPR為4.65，則在新定價(jià)周期的實(shí)際執(zhí)行利率即為4.65+59BP=5.24%，比原來(lái)的實(shí)際利率下降了15個(gè)基點(diǎn)。
若仍以貸款100萬(wàn)元，按揭20年，等額本息還款，由于LPR由轉(zhuǎn)換時(shí)的4.80下調(diào)為4.65，則貸款人每月的月供可減少84.03元。
由此可見(jiàn)，由于貸款人選擇的貸款利息計(jì)算方式不同，央行降息帶來(lái)的影響也不同。在以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率時(shí)代，央行降低貸款基準(zhǔn)利率會(huì)直接影響貸款人的月供。在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的貸款利率定價(jià)機(jī)制階段，直接影響貸款人月供的是LPR而非貸款基準(zhǔn)利率。