學(xué)區(qū)>商業(yè)>地鐵。

地鐵，商業(yè)，學(xué)校可謂房?jī)r(jià)的三駕馬車，然而這三者并非三足鼎力的關(guān)系，學(xué)區(qū)獨(dú)大，商業(yè)互補(bǔ)，地鐵沒落，從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，即使地鐵和商業(yè)相加，對(duì)于房?jī)r(jià)的實(shí)際效果也要遠(yuǎn)小于學(xué)校。

學(xué)校是房產(chǎn)銷售最好的宣傳手段，學(xué)區(qū)房也是房?jī)r(jià)最好的保護(hù)傘

我現(xiàn)在居住的小區(qū)房?jī)r(jià)基本上維持在2萬(wàn)/平米，而在我家對(duì)面，一路之隔的小區(qū)房?jī)r(jià)是3出頭，從地理位置（地鐵），商圈上來講，這兩個(gè)小區(qū)相差無幾，唯一不同的就是對(duì)面的小區(qū)是市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房。正因如此，兩個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)相差三分之一，而這種差距還只是在二三線城市中，在一線城市中這種差距何止百萬(wàn)，大幾百萬(wàn)都是有可能的。

今年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷量明顯下滑，然而在三月底，四月初房市稍顯放開的時(shí)候，各地二手學(xué)區(qū)房的成交量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，原因無非就是再不買學(xué)區(qū)房，今年新的開學(xué)季前辦不完過戶手續(xù)，遷不進(jìn)戶口就有可能上不了學(xué)區(qū)校。

從最近北京學(xué)區(qū)校劃片這件事上，大致分為兩種聲音，一種是擁護(hù)，一種是擔(dān)憂。

擁護(hù)者無非就是終于不用看學(xué)區(qū)房的臉色了，即使不買對(duì)口的學(xué)區(qū)房，未來孩子也有機(jī)會(huì)進(jìn)入名校就讀，可以免費(fèi)參加抽獎(jiǎng)，如果幸運(yùn)中了彩票更好，即使沒中也沒有什么損失。

而擔(dān)憂者也提出兩個(gè)觀點(diǎn)：一是沒有了針對(duì)性的學(xué)區(qū)房，搖號(hào)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致某些暗箱操作的行為發(fā)生，形成“托門子找路子”的灰色產(chǎn)業(yè)鏈，二是原先的非學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在也有進(jìn)入名校就讀的機(jī)會(huì)，會(huì)不會(huì)有家長(zhǎng)買房去搏這個(gè)概率，如果這樣的話是不是會(huì)把原先的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格帶起來。

無論是原來有學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，還是原先無學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)上漲，圍繞的核心問題依然是學(xué)校，且從房?jī)r(jià)的漲幅程度上來看，隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，這種漲幅效果越是驚人。從中短期看，想要獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)資源本身就需要競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果大概率還是會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

商業(yè)價(jià)值要高于地鐵，從商業(yè)本身的凝聚力上就可窺見一斑

商業(yè)的價(jià)值在于人口的流動(dòng)性，人口聚集自然商業(yè)發(fā)達(dá)，而人口稀少商業(yè)也無法成行。

繁榮商圈的周邊通常都居住著大量的常住人口，且這些人口大部分都有一定的消費(fèi)能力，從這點(diǎn)上看，商圈周邊的房?jī)r(jià)也必然不會(huì)太低，規(guī)模較大集中度高的商圈周邊，其房?jī)r(jià)也必然高啟，底商，民宅，公寓等房?jī)r(jià)都會(huì)因商圈得益。

同質(zhì)化的商業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不高，如常見的各種便利店，飯店，菜市場(chǎng)等等，走到哪都可以買到相同的東西，只不過價(jià)格可能會(huì)略有不同，單一商業(yè)模式下的房?jī)r(jià)只會(huì)隨著市場(chǎng)隨波逐流，多元化的商業(yè)廣場(chǎng)，擁有眾多就業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集各種產(chǎn)品于一處的大型批發(fā)市場(chǎng)等等才能真正帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，如每個(gè)城市中只有幾處的大型批發(fā)市場(chǎng)，每天都會(huì)有人不斷從四面八方趕來交易，一些國(guó)際品牌集中入住的高端商場(chǎng)，有錢人也會(huì)開車來此消費(fèi)，這些商業(yè)地如能長(zhǎng)期持續(xù)運(yùn)營(yíng)，周邊的房?jī)r(jià)也必然會(huì)跟著水漲船高。

從某種方面來說，商業(yè)離不開人，人又離不開房子，當(dāng)群居屬性的人口不斷集中后，就會(huì)產(chǎn)生商業(yè)，商業(yè)在反過來促進(jìn)更多人口到附近居住，從而推升房?jī)r(jià)，商業(yè)和房?jī)r(jià)是一個(gè)相輔相成的關(guān)系。

再有，學(xué)校對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，是將對(duì)口小區(qū)的房子以面覆蓋以片劃分，只要是在范圍內(nèi)的房產(chǎn)皆可享受到學(xué)校對(duì)房?jī)r(jià)的加持，商業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響則是以點(diǎn)為中心向外擴(kuò)散的，離中心點(diǎn)越近，其享受到的房?jī)r(jià)加持也就越高，很多售樓處宣傳的某某商圈旁，其實(shí)就是一種噱頭，對(duì)于房?jī)r(jià)并沒有任何實(shí)質(zhì)上的提升。

隨著交通的多樣化和便利性，地鐵對(duì)于房?jī)r(jià)的影響在逐步縮小。

地鐵上蓋，二十多年前賣房的宣傳方式，到今天仍然在使用，顯然如今的房?jī)r(jià)早已經(jīng)習(xí)慣了地鐵上蓋，很難再被刺激漲價(jià)。二十年前馬路上跑的大部分都是拉貨的面包車，家庭轎車普及率不高，主要的出行方式還是公交，出租，自行車，那時(shí)的大中型城市，能有一兩條地鐵就很不錯(cuò)了。地鐵沿途房?jī)r(jià)很自然的高于周邊其他房產(chǎn)價(jià)格。

如今很多城市的地鐵網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，家庭轎車擁有量也在逐年提高，共享單車，滴滴等多元化的交通方式也越來越多，地鐵早已不是方便出行的唯一選擇，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響力自然也會(huì)下降。

尤其現(xiàn)在一些宣傳地鐵上蓋的城區(qū)外樓盤，往往和事實(shí)相悖，小區(qū)距離地鐵站也是越來越遠(yuǎn)，現(xiàn)在的地鐵上蓋和二十年前早已不是一個(gè)意思，當(dāng)年下樓出小區(qū)就可以看到地鐵，現(xiàn)在則是下樓出小區(qū)，順便步行健身二十分鐘或者開車五分鐘才能到達(dá)地鐵站。

地鐵之于房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)不如學(xué)區(qū)和商業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的作用，只要有好校區(qū)，不管房子在哪都可以賣高價(jià)，只要有商業(yè)就能和人口互補(bǔ)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，可以說學(xué)校和商業(yè)對(duì)于局部房?jī)r(jià)一直有促進(jìn)作用，而現(xiàn)在的地鐵對(duì)于房?jī)r(jià)來說，只是將購(gòu)房人更方便的從房?jī)r(jià)高的中心地段轉(zhuǎn)移到城市周邊買房。

小結(jié)

地鐵可以說是房?jī)r(jià)最開始的抬轎人，當(dāng)年建設(shè)地鐵的時(shí)候，沿途房?jī)r(jià)確實(shí)跟著有不同程度的上漲，然而隨著社會(huì)進(jìn)步，交通出行方便后，商業(yè)逐步取代了地鐵對(duì)于房?jī)r(jià)的作用，可以說商圈是對(duì)買房買地段最好的詮釋，而隨著商圈固化，發(fā)展飽和后，學(xué)區(qū)則一枝獨(dú)秀挑起了維持房?jī)r(jià)的重任。

從中長(zhǎng)期的發(fā)展上來看，地鐵，商業(yè)，學(xué)校未來對(duì)于房?jī)r(jià)的影響力都會(huì)不同程度的下降，也許經(jīng)過一段時(shí)間后，這些都將不再作為購(gòu)房者買房的主要參考對(duì)象，不知那時(shí)的房?jī)r(jià)又會(huì)受何影響？