“房地產行業收并購風云再起，并非偶然，而是房地產周期變化下的必然趨勢”新華社圖

“戰戰兢兢，如履薄冰。”談及當下心境時，華北一位房企人士稱。這或許是地產人的普遍處境，2021年，房企并不比去年好過，從超級龍頭到迷你企業，陷入資金危機的越來越多，踩在刀刃上行走，變成血色的現實。

最新卷入旋渦中心的，是地產巨頭恒大。7月20日，“恒大系”多個上市平臺股價下跌，截至收盤中國恒大（03333.HK）當日跌幅10.23%、恒大汽車（00708.HK）跌幅11.18%。

回望這家龍頭過往經歷，每每危機消息曝出時，市場便會迅速作出反應，此次也不例外。因廣發銀行宜興支行向法院申請訴前財產保全、請求凍結恒大相關資產13201萬元或查封，業內對其債務風險的擔憂再次上升。

今年已有多家房企爆雷，包括仍在旋渦中掙扎的藍光發展(2.620,0.00,0.00%)。更多中小房企，則在轟轟烈烈的時代車輪下，選擇尋找買家，退出歷史舞臺。紅星地產被收購、彰泰委身于融創……四處都是合縱連橫的身影。

“地產行業正在加速洗牌，明年這種情況會更多，現在只是開始。”有業內人士表示，今年“兩集中”拿了高價地的房企，后邊日子會比較難受。

暗流涌動的“債務冰山”

從泰禾集團(2.170,-0.02,-0.91%)（000732.SZ）到華夏幸福(5.040,-0.04,-0.79%)（600340.SH），諸多案例均表明，一旦房企陷入實質性債務違約，會引發一連串的“蝴蝶效應”。

以華夏幸福為例，官方數據顯示，截至2021年7月19日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。目前，華夏幸福正在與未能如期償還債務本息涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。

越滾越大的債務雪球，直接拖累了其正常經營活動。今年上半年，華夏幸福房地產開發簽約權益口徑銷售額50.46億元，同比下降62.67%；產業新城園區業務權益口徑銷售額43.45億元，同比下降77.74%。

房企偌大的債務鏈條，不僅關乎自身生死，各大金融機構、購房群體也被卷入其中，難以“獨善其身”。因此，當恒大這種體量的公司，屢次傳出利空因素時，敏感脆弱的市場情緒便會瞬間爆發。

此次風波，涉及金額僅1億多元，但因是銀行系統行為，迅速引發連鎖反應。

目前，外界對恒大的擔憂并未徹底消退，核心依然是債務問題。券商研報稱，因不符合“三道紅線”相關要求，恒大外部融資渠道受限，債務償付更多依賴于銷售回款，而其在售待售項目多位于三四線城市，回款去化難度相對較大。

從債務規模看，此前恒大管理層表示，6月底前，恒大有息負債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下。最新消息顯示，6月底恒大有息負債已降至5700多億元。有息負債雖在下降，但恒大還有不可忽視的商票問題。

安信證券研報顯示，2020年下半年，房地產融資政策明顯收緊，多數房企商票余額明顯增長。截至2020年末，TOP50房企應付票據規模為4013.5億元，同比大增33.8%，恒大年末商票余額為2057億元，占TOP50的51.3%。

多位接受采訪的業內人士稱，以商票形式拖欠供應商的貨款，是部分開發商變相的融資形式。在房企降杠桿大潮中，部分開發商有息負債有所下降，但無息負債增加了，主要原因就是“三道紅線”壓頂、償債周期到來。

“若將商票計入剛性債務，TOP50房企商票/剛性債務中位數為0.7%，占比較低，而恒大占比高達22.3%。”安信證券稱。

房地產開啟淘汰模式

因警報聲尚未解除，業內頻頻傳出恒大要賣資產包的消息，交易對象涉及金茂、萬科、中海等規模房企。7月13日，針對網傳萬科、金茂收購恒大項目資產包的消息，恒大集團方面則稱，相關消息嚴重不實。

恒大是否會“斷臂求生”，后續仍需觀察。值得注意的是，今年來已有多家房企邁向被收購的命運，其中包括紅星地產、彰泰集團、SOHO中國等。近期有消息傳出，保利和中國平安(58.080,-0.38,-0.65%)正在洽談相關收購北大資源事宜。

Wind數據顯示，房地產行業一季度并購案例41起，二季度46起，合計87起，去年同期為81起。交易額增幅同樣明顯，上半年交易額約1367億元，其中一季度約457億元、二季度約909億元。

如果說以前是小房企被兼并，現在房地產已進入“大魚吃大魚”的時代。

7月18日，遠洋集團（03377.HK）發布公告，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以40億元獲取紅星地產70%股權。三方將有效持有重慶紅星美凱龍(11.290,-0.30,-2.59%)企業發展有限公司35%、35%、30%的股權。

要知道，紅星地產并非迷你房企，該公司總資產約1000億元，其中存貨逾600億元。遠洋拿下后，紅星地產將在未來兩年每年貢獻300億元~400億元的銷售規模。要不是母公司現金緊張，紅星地產不會被如此“賤賣”。

遠洋選擇接手，一方面是為補充貨值，另一方面也受土拍市場現狀影響。“從近十年來看，房企收并購金額和土地成交樓面均價，呈現出同步波動趨勢。土地市場價格升高時，房企選擇收并購方式拿地的力度就會增大。”業內稱。

同策研究院也表示，房地產行業收并購風云再起，并非偶然，而是房地產周期變化下的必然趨勢。隨著各大城市調控政策以及“三道紅線”“兩集中”等融資端新規的出臺，或將加快行業“大魚吃小魚”的進程。

公開土地市場成本越來越高，將倒逼房企通過多元化的方式補倉，收并購便是其中之一。“通過收并購方式獲得項目，可以更加靈活地進行戰略布局，獲得相對較高的利潤空間，融資成本也相對較低。”該研究院稱。

尤其是當被收購房企面臨資金危機時，緊急拋售的資產包或會低于現行市場價，紅星地產便是案例之一。抄底入場的龍頭挑挑揀揀、趁機補充糧倉，“斷臂求生”的房企則選擇折價出售，以求快速度過當下危機。

時代風云涌動，頭部房企正在成為絕對主角，不僅在集中供地中大舉出手，收并購市場上同樣強勢。“招保萬金”重回頭部舞臺，“狂人”融創也屢屢出手，隱身在土拍市場的恒大，未來還能穩居前三位置嗎？