1，相信很多投資者最好奇的是，這家頂著順豐名義的IPO公司到底和順豐控股是什么關系？

順豐房托是順豐控股分拆出來的房地產信托基金，前身為順豐控股間接全資附屬公司，于去年10月23日在HK成立，并由順豐創辦人王衛擔任主席，順豐控股100%間接持股。

根據招股書介紹，順豐房托資產管理有限公司董事會由8名董事組成，今年50歲的順豐老板王衛擔任董事會主席。行政總裁翟廸強為領展資產管理有限公司（領展房托管理人）的財務總監，擁有30年的房地產及金融行業經驗。

2，什么是房托基金（RETS）？

房托基金，全稱為房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），簡稱REITs，屬于基金的一種。簡單來說就是把大家的錢集中在一起，交給專業基金經理去投資于能產生收入的房地產項目。租金收入和房地產升值為基金主要收益來源，獲得的大部分收益（約90%以上）會定期分紅給投資者。

順豐房托目前主要在HK、佛山、蕪湖三地有物業。總建筑面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米。業績方面，2018-2020年，順豐房托基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；公司擁有人應占年內溢利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元。

3，為什么RETS在港股一直不火？

第一，房托基金大都由大型房地產公司分拆出來上市，如招商、陽光城、越秀等，這些公司本身就持有大量房托股票，炒作資金很難興風作浪。

第二，房托基金大都業績緩慢并穩定，就像你買了一套房子一樣，雖然抗通脹，但不可能短時間內暴漲幾倍，沒想象空間進一步限制了炒作熱情。

最近上市的一家房托基金——招商局商業房托，首日收跌3.8%。

03 打新分析

從上面第三點分析可以看出，房托基金更適合長期持股，而非打新。事實上，從10年甚至更長一段時間看，如領展、冠君、置富等已上市房托都走出來超級大長牛市。但從打新套利角度出發，可能并不適合。

孖展也一定程度表明了大部分投資者的看法，目前招股三天，僅借出4億融資額度，可以說已經非常“冷”。

而且，母公司順豐控股最近似乎也不“順風”，股價從120多元跌至61元，幾乎腰斬。這無疑又降低了投資者對順豐房托的信心。