不知道網(wǎng)友這是什么時候提的問題，看房貸利率的變化趨勢，我判斷應(yīng)該是2018年底或者是2019年初的時候提出的問題吧。

1、全國房貸利率的變化過程是怎樣的？

從這波樓市的牛市起點說起，得把時間回溯到2015年，2015年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞是“去庫存”，為什么要去庫存？因為房子擠壓太多賣不出去了，去庫存就需要鼓勵居民加杠桿去購房。

要去庫存首先就要明白為什么房子賣不出去，一般情況，如果一樣商品都庫存擠壓嚴(yán)重了，很可能的情況就是供給過剩了，大家都有了，所以才導(dǎo)致賣不出，不過這次房地產(chǎn)不是因為房子太多了，而是因為“限購”政策導(dǎo)致很多有購買需求的居民買不著房子，這是一個很有意思的事情，那就是一方面是買不到房子的人，另一方面是賣不出去的房子，所以，要達(dá)到去庫存的目的也很直白，那就是松綁限購，把購房的資格大大降低，把購房的利率降低，把首付比例降低，這幾個政策一實施購房的人數(shù)就逐漸多了起來。

要降低房貸利率，首先就是降息，2014年11月央行實施了1次降息，2015年實施了4次降息，在2014年到2015年時間，央行累計降息5次，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從6.55%降到了4.9%。基準(zhǔn)在短短11個月的時間里，基準(zhǔn)利率下降了1.65個百分點。

不僅基準(zhǔn)利率降低，全國的商業(yè)銀行還在給利率打折，房貸利率打九折的情況是常見的，在2016年11月的時候全國首套房房貸利率降到了4.45%的歷史低點，在2016年左右買房的人確實是比較幸運的。

隨后房貸利率觸底反彈，因為房子太好賣了，樓市火了起來，已經(jīng)不需要利率“低價促銷”了，反而是要上調(diào)房貸利率，以此來抑制過于火熱的房貸市場。當(dāng)利率達(dá)到4.45%的歷史低點后，房貸利率開始回升，到2018年11月份，全國首套房房貸平均利率達(dá)到了5.71%的階段性高點，房價快速上漲的勢頭也得到了遏制。

從2018年11月份開始房貸利率開始下跌，到了2019年的5月份房貸利率跌到了5.42%，當(dāng)前大概是在5.44%的水平。

2、房貸利率和房價的關(guān)系？

因為房貸利率是樓市調(diào)控最常用的手段，經(jīng)常是樓市較熱的時候會上調(diào)房貸利率，而在樓市遇冷的時候會降低利率，這種關(guān)系在上文的分析中也已經(jīng)被驗證過了。

房貸利率下跌往往是需要鼓勵買房的時候，比如今年上半年的時候，最近3個月房貸利率基本平穩(wěn)的狀態(tài)，說明當(dāng)前的控制效果還是比較符合調(diào)控預(yù)期的。

問題是房價未來會怎么走？如果是往下走的話，現(xiàn)在就不是剛需購買的時間點，如果是往上走那么當(dāng)前就是個買點。

筆者寫過多篇文章闡述這個方向，剔除了大漲和大跌兩種走勢，剩下的微漲、微跌和平穩(wěn)三種走勢，我更偏向于微漲和平穩(wěn)這兩種走勢。

目前的調(diào)控目標(biāo)更像是以時間換空間的形式，讓房價穩(wěn)住，通過經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長來化解高房價帶來的潛在風(fēng)險，如果三五年的時間房價能夠穩(wěn)住，其實也就相當(dāng)于房價跌了30%。

目前剛需是一個賣點，其實未來一兩年依然有機會購買，因為未來的狀態(tài)還是以微漲和平穩(wěn)為主，但是這樣的城市除外：那就是剛剛過去的時間完成了一輪暴漲。其實2019年的上半年不少城市房價漲幅還是不小的，這樣的城市必然會迎來嚴(yán)厲的調(diào)控，房價回調(diào)的風(fēng)險很大。這種城市可以再等等。