因為我們的房貸是沒有資產證券化的，所以房貸只到了銀行這一級，沒有衍生到其他金融領域，銀行作為房貸的債權人并沒有把債權做轉讓。所以我們只看對銀行的直接影響。要分析這個問題，我們首先看看房貸在銀行的貸款中所在的比重是多少。

1、房貸占銀行貸款的比重是多少？

我們看看央行歷年的數據，央行發布《2014年金融統計數據報告》顯示，2014年全年貸款余額增加9.78萬億，其中住戶部門增加3.29萬億，占比33.6%。住戶部門增加的貸款中，中長期貸款增加2.23萬億元（住戶部門的中長期貸款基本就是房貸了），也就是說房貸占據了住戶部門貸款總量的68%。也就是說住戶部門對銀行貢獻的貸款主要就是房貸。而房貸占中國2014年全年貸款增量的23%。

我們再看2015年的數據：2015年全年新增貸款11.72萬億，其中住戶部門增加3.87萬億，住戶部門增加的貸款占總增加的貸款量比重為33%，這個比重比2014年的33.6%略低一點。而住戶部門的中長期貸款增加3.05萬億，占比78.8%，也就是房貸占住戶部門貸款增加額的78.8%。這個比例比2014年的68%是大幅提升了。2015年房貸占整個貸款增量的比重為26%，比2014年同期提高了3個百分點。

2016年的數據：全年增加貸款12.65萬億，其中住戶部門增加6.33萬億，住戶部門貸款占總的貸款增量的比重達到了50%，這個數據不2014年和2015年的33%是大幅的提升了的。而其中的住戶部門的中長期貸款（即房貸）是5.68萬億，房貸占住戶部門的貸款增量的89.7%，這個比重比2015年同期又提高了11個百分點。房貸占2016年全年貸款增加額的比重為45%，這個比重比2014年增加了1倍，比2015年增加了19個百分點。

可以看出2015年下半年開始的樓市行情讓居民加杠桿，增加的貸款額度主要就是居民的房貸帶來的，企業的貸款增加額并沒有什么變化。

2017年的數據：全年增貸款13.53萬億，其中住戶部門增加7.13萬億，占比52.7%，住戶部門貢獻的貸款額度進一步提升，相比2014年已經提高了將近20個百分點。其中住戶部門的中長期貸款增加額是5.3萬億，房貸占住戶部門的貸款比重為74%，短期貸款（消費貸）大幅增加。題外話：住戶部門中的短期貸款中有多少流入了房貸首付當中這個沒有具體的數據，不過這一年所謂的首付貸是層出不窮，央行關于嚴禁消費貸流入房貸市場的發言屢有增加。而2017年房貸占總貸款增量的比重為39%。

總結：房貸占據銀行的業務量比重是比較高的，尤其是經過這兩年房地產的牛市以后，無論是絕對值還是比重都是非常高的，房貸業務占據了銀行39%甚至45%的比重，如果把房貸停掉，對銀行會產生什么影響？

2、房地產去金融化更多的是對房地產的上游，也就是開發商

最近1年對開發商的融資是限制非常嚴格的，信托等等渠道都在收緊，這對房地產市場是一個洗牌，對于頭部企業是影響還能夠承受，因為品牌和實力擺在這里，融資渠道自然要多很多，資信也不是一般企業可比的。

而對于中小型房企而言可謂是生死劫了，未來中國房地產市場會是大洗牌，會進一步向頭部房企集中，2018年中國商品房銷售總額是15萬億，而排名第一的房企的銷售額大概是7000億元，碧桂園拔得頭籌以7286億元的流量銷售額成為第一，占比也不過是5%的比例，如果按照權益銷售額來計算，只有5241億元的銷售額，占比更是只有3%多一點，對于龍頭企業的市場占有率還不到5%，這樣的市場還遠遠達不到壟斷的地步，未來是否會達到10%？我認為是很有可能的，未來5年排名第一的房企很可能會達到10%的市場占有率。甚至更高。

而那些中小房企會被洗牌出局！

房企的核心能力就是：融資的能力以及拿地的能力！其他的能力都是附加的！