如果是固定利率，則即使央行調整基準利率也不會變化，浮動利率則會隨央行調整基準利率而變化。

我們先來看一下五年期貸款利率總體變化情況：

1993年-1998年年初，五年期以上貸款利率高達10%以上；

1998年-2014年，五年期貸款利率基本都在6%以上波動，最高點是2007年的7.83%。

2015年之后則下降為4.9%。

在2015年以前，由于房貸利率較高，多數銀行都會對房貸利率給出一個折扣，最低七折。這源自于2008年10月底央行宣布首套普通自住住房的房貸利率下限從下浮15%調整為下浮30%。

2016年房貸利率處于歷史最低水平，從2016年起，房貸利率水平就開始不斷提高，七折利率逐步退隱江湖，利率上浮成為主流。

房貸利率是固定利率還是浮動利率，在貸款買房時就已經在合同中約定好了。固定利率不會隨著利率變化而變化，浮動利率則會根據央行基準利率調整而調整，不管是上浮還是打折，都以央行基準利率為基礎。

當前五年期以上貸款基準利率是4.9%，隨著調控加嚴，如今全國首套房平均利率已經達到5.62%，相當于利率上浮14.69%。

到這里已經很清楚了，如果合同里面是固定利率，那么無論央行上調還是下調貸款基準利率，房貸都不會變化。比如一開始約定了6%的貸款固定利率，即使今后基準利率調整到7%，或者下降到4%，都依然按照6%執行。

如果是浮動利率，則要看購房時上浮多少還是享受了多大的折扣。以七折利率為例，如今貸款基準利率是4.9%，則能夠享受3.43%的利率，與公積金貸款利率相當。如果是上浮20%，今天貸款利率就是5.88%，當基準利率變成6%時，則要按7.20%的利率執行了。當然月供的變化是在基準利率調整后的下一年度，也就是下一年的元旦開始。