10月8日起，房貸新政實施后，買房貸款利息比之前高了還是低了呢？這個問題不能一攬子打包，得區分首套商業性個人住房房貸和二套商業性個人住房貸款。可以明確地說，二套商業性個人住房貸款利率肯定是高了，而且高到足以嚇退炒房者的地步，比如說，甚至很有可能會超過6%以上。但是，首套商業性個人住房貸款利率呢？接下來，就和朋友們一起分析一下。

我們就直奔主題吧，因為有關LPR的概念最近幾天被熱議，相應大家都早已熟知，而且很多不甚了解的朋友一股腦私信我，基本都是一一回復解答。這里我就沒必要去過分解讀。

我們先來說二套房貸利率的問題？

首先，目前國內二套房貸平均利率基本都是較央行基準利率4.9%的1.1倍，也就是5.39%；但10月8日起，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點，以8月20日發布的貸款市場報價利率（LPR）4.85%計算，即為5.45%。

很明顯，一個是5.39%，另一個則是5.45%，孰高孰低？一目了然，而且大家必須要明白，這個5.45%還僅僅是底線，涉及到當地房地產市場形勢變化及國家調控政策要求，具體加點數值由人民銀行省一級分支機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產形勢變化，確定轄區內加點下限。

眾所周知，當前在“房住不炒”的形勢下，監管層對整個樓市的貨幣定向緊縮及融資環境早就開始了，尤其是嚴厲打擊炒房行為，由此可見二套商業房貸利率最終的加點不會少。

一言以蔽之，如果你是想辦理二套商業個人住房貸款，那一定要乘著10月8日前進行。我們一定要相信國家這次的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時首次提出“不將房地產市場作為短期刺激經濟的手段”，這足以證明國家對樓市退出中國經濟舞臺中心的堅定定力。因此，還在問房貸利率是否下降都有些多余。

再來說一說首套商業個人住房貸款利率是否下降？

這個問題相對來說，就有些復雜了，因為在央行利率機制改革完善以前，剛需住房貸款利率就已經受到了“誤傷”。當然也同樣是受監管層對樓市貨幣緊縮的影響。

改革后，按照8月20日發布的LPR利率4.85%來看，要求首套房貸利率不得低于相應期限的貸款市場報價利率，也就是說，不得低于4.85%這個底線。如果從這個角度來看，4.85%明顯低于當前央行房貸基準利率4.9%，更低于7月份的全國首套房貸平均利率，也同樣低于大多數城市的利率水平。因為目前很多地方的首套房貸利率都在基準利率基礎上上浮10%，甚至20%以上，比如說5.88%等。

從以上結果來看，好像看上去我們的首套房貸利率是下降了，真的如此嗎？

其實不然，因為這同樣是涉及到最終的各地銀行利率數值加點問題。按照規定，10月8日起首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限的貸款市場報價利率（LPR），但銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

尤其是大家必須要記住，那就是“不得低于”這四個關鍵字，換句話說，首套房貸利率也是不可以低于4.85%，而目前像上海等極少數地區的首套房貸利率可以在基準利率4.9%的基礎上打折，這樣以來，就明顯低于4.85%的水平，比如說4.41%等。但從此以后，房貸利率不僅沒有上下浮一說，更不存在打折的說法。

因此，10月8日起，首套房貸利率理論上也是高了。至于說高多少？我們不能大而化之，以概論之。因為，今后將出現區域化的房貸利率差異性，這也正是落實房地產市場長效管理機制和“房住不炒”的定位，將穩地價、穩房價、穩預期落到實處，成為各地的目標。

總而言之，央行早已將房貸利率被“隔離”在利率市場化改革之外，實際上這次的貸款市場報價利率機制改革更主要還是指向實體經濟的融資成本問題。這也正是為什么央行副行長劉國強特別強調，房貸利率不會下降的緣故。