原標題：央行房貸利率新政：利息會漲？會影響房價？另外還有重磅！房產過戶給近親屬不征收個人所得稅！

中國人民銀行近日發(fā)布公告：從10月8日起，新發(fā)放的個人住房貸款，定價基準從貸款基準利率轉換為LPR，也就是貸款基礎利率。公告明確，首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

新消息一出，不少網友紛紛表示

“專業(yè)術語太強，看不懂！”

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那么，個人住房貸款利率日后將如何定價？

這項改革將給居民家庭帶來哪些影響呢？

房貸利率政策為何調整？

央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場報價利率(LPR)，推動降低貸款實際利率。

新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。

并且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從以前采用貸款基準利率的方式轉換為LPR。

房貸利率以后如何定價？

之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。

2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為，五年以上期限的為。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。

未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為，如果銀行給你的房貸利率是，那就是加了59基點，在LPR的基準上浮12%。

未來房貸利率不再有折扣價？

2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調整。

即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準利率的9折。

按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。

根據(jù)新政，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

調整后最低利率提高還是下降了？

根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于，二套房不低于。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的倍，由此計算出來的數(shù)值分別為和。

“簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由上升到，二套房貸最低利率貸將由上升為。”

實際房貸利率會下降還是上升？

這個問題上，央行明確定調，“新發(fā)放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

目前大部分銀行執(zhí)行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為，二套房貸款平均利率為。高于現(xiàn)行房貸基準利率，也高于即將實施的利率下限。

中原地產首席分析師張大偉也表示，新機制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。

“新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。”交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，因為新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。

從房貸利率市場未來走勢看，李萬賦表示，“預計執(zhí)行利率短期內很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調，而不會下調。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。

哪些人買房的利息會增加？

首套房商貸利率在目前基準利率下本來可享受打折的潛在買房人。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為，低于。35城的平均首套利率為，顯著高于。

即，首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購房人的利率將上升，如上海；而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變，如蘇州。7月份蘇州首套房貸利率為，為全國房貸利率水平最高的城市。

“從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數(shù)最優(yōu)質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。”李萬賦說，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優(yōu)質的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

公積金貸款買房的利率調整嗎？

根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率，五年及以下公積金貸款利率為，全國都一樣。

對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為）；

二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

公積金貸款買房的利率調整嗎？

根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率，五年及以下公積金貸款利率為，全國都一樣。

在還貸中的房貸利率會調整嗎？

央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉換日。2019年10月8日前，已經發(fā)放和已經簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

二套房貸利率會大幅提高？

根據(jù)李萬賦的計算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由上升為，相比LPR加點60個基點。

“二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠大于60個基點。”東北證券研究總監(jiān)付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。

58安居客房產研究院首席分析師張波稱，“對于二套房商貸的明確要求，體現(xiàn)出保障首套剛需的置業(yè)需求，以及保持現(xiàn)有調控力度不放松的明確態(tài)度。”

“未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現(xiàn)上升趨勢”，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。

對房價走勢會產生什么影響？

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，央行的改革有利于在推動企業(yè)貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬于中性政策。”在張大偉看來，政策的出臺是為了平穩(wěn)房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。

張波認為，央行再次提出嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”、“加按揭”服務，也是落實“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預防調控實際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風險性也有著直接現(xiàn)實意義。

7月份，樓市延續(xù)“退燒”狀態(tài)。國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)顯示，7月新房上漲城市數(shù)量進一步減少，二手房連續(xù)2個月多達20城下跌。

張大偉稱，