房屋抵押貸款貸款額度=房產(chǎn)評估值×貸款成數(shù)，由此公式可以看出，房產(chǎn)的評估值和貸款成數(shù)都會影響到房屋的貸款額度，而房產(chǎn)的評估值和貸款成數(shù)會受很多因素影響。

以下是影響房產(chǎn)評估值及貸款成數(shù)的因素：

1、房齡

通常辦理抵押貸款的房屋建筑年代最好在20年以內(nèi)，房屋建筑年代越近，所貸成數(shù)相應的也就有所提高。房屋建筑年代越老，借款人的貸款成數(shù)將會降，據(jù)銀行業(yè)人士介紹，房產(chǎn)房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項審核標準。一般情況下，因為房齡越長，房屋升值保值的空間越小，一般獲批貸款的成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。

2、房產(chǎn)所處地理位置

房屋所處位置、面積等都是銀行審批貸款的主要因素。位置偏遠、面積小的房屋，貸款成數(shù)一般較低。因為位置偏遠，面積又小，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力就越差，所以貸款成數(shù)就月底，甚至可能不予貸款。

3、借款人的年齡、個人信用和還款能力

貸款人的年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。

4、房產(chǎn)所在樓層

一般來說，處于最高層和最底層的房產(chǎn)都是不好賣的房產(chǎn)，雖然不是影響評估值的主要因素，但是多多少少會影響到房產(chǎn)的估價。

5、裝修情況

精裝或豪裝的房產(chǎn)都會給房產(chǎn)的評估值加分。

6、貸款人的貸款房屋套數(shù)

如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，一般在3成左右，甚至可能不予貸款。

7、房產(chǎn)屬性

一般來說普通住宅抵押貸款最多能貸款房產(chǎn)評估值的7成；像寫字樓這類的商業(yè)用房則只能貸到房產(chǎn)評估值的5成。