大家好，我是蔣老師，我們投資房產的目的是什么？是不是讓自己的錢不貶值，但事實上，絕大部分人的錢，都會貶值。怎么判斷呢？
因為通貨膨脹的年利率是14%左右，只要你的投資回報率低于14%，你的錢都在貶值，你的錢都會被富人收割。
把錢存銀行定期理財，年回報率大概在4%-5%，顯然是在貶值。
把錢投資股市，回報率不確定，有可能虧，有可能賺，這里存在高風險。
但是把錢用來投資房子，大概年回報率是多少呢？
我告訴大家，如果你投資房產，在一些熱門城市，常住人口增長快，經濟發展快的大城市，年回報率是可以超過通貨膨脹的利率的，所以，只要買對了城市，買對了地段，你的錢就不會貶值。
那哪些城市房子未來有投資價值呢？
我的觀點是，未來只有5%的城市還具有房產投資價值，請注意，這里是投資價值，而非居住價值。那么95%的城市，不具備投資價值，因為漲幅無法抵御通貨膨脹。
我國大概有663個城市，包含直轄市、副省級城市、沿海開放城市、經濟特區、省會城市、地級市和縣級市。那么真正有投資價值的城市，只有不到40個。這些城市，我把投資價值分為4個等級：
第一等級：深圳、北京、上海
深圳是目前全國房價最高的城市，每平米均價超過7萬。那在深圳買房，未來的投資年回報率是多少呢？我不知道，未來的事情無法預知，但是我知道，過去10年時間，深圳每年的房產回報率超過了17%，高于通貨膨脹。
而且深圳對比北京和上海，以及其他大城市，深圳房子有一個顯著的特點，別的城市每隔5年會出現一次橫盤或者微跌的趨勢，但是深圳沒有，深圳的房子只有漲得快和漲得慢，不存在下跌。
其次，北京和上海，兩座城市擁有全國最好的資源，所以，未來還會有更多購買力高的人群，向北京和上海集中，外團王興說過一句話，創業者把公司選在北京，已經成功了三分之一，因為創業最缺人才，而北京是中國人才的搖籃。
上海，城市資金總量僅次于北京，千萬凈資產人數，也僅次于北京，上海的經濟輻射能力，在全國排第一位。上海不僅吸引中國的有錢人，也同樣吸引著國外的有錢人，所以，上海的房產價值，在中國也是第一方陣。
第二等級：強省會城市、直轄市
廣州：全國最強的省會城市，常住人口超過1500萬，常住人口增量多年排名全國第二，廣州是一座綜合實力很強的城市，文化、交通、教育、經濟、外貿、科技各個方面，360度無死角，每年有大量年輕人來廣州創業，所以，廣州未來房價抗跌性也是非常強的，大概率會跑贏通貨膨脹。
杭州：新經濟拉動了杭州的巨變，2019年杭州常住人口超過深圳，成為全國最吸引人才的城市，因此杭州這幾年房價開掛，中心區房價，杭州幾乎與廣州看齊。而未來根據杭州的發展與定位，城市經濟會出現持續利好，所以，杭州房價也是持明顯上漲趨勢。
同類城市還有成都和武漢、南京，以及直轄市重慶。
第三級：發展潛力大的省會城市，以及沿海發達城市
這里面包含了蘇州、鄭州、長沙、西安、合肥、濟南、福州、廈門、寧波、溫州、佛山等城市。
比方說蘇州，緊靠上海，經濟發達，就業崗位多，大量人口涌入，房價肯定會上漲。再比如鄭州，省會城市，國家中心城市，經濟輻射一億多人口，城市常住人口超過1000萬，基本面都非常不錯，所以房價也會漲。
西安和鄭州的情況差不多，長沙房價現在處于低估狀態，福州和廈門現在房價都處于高位，但是福建有錢人多，購買力強，喜歡在家鄉置業。寧波是中國非常強的沿海發達城市，不管是資金總量還是常住人口增量，在全國都位居前列，發展前景好，房價肯定跑贏通貨膨脹。
第四級，環一線城市，區域副中心城市、獨特資源稀缺型城市
惠州、東莞、燕郊、北三縣、南通、昆山、嘉興，這些都是環一線城市。
徐州、襄陽、蕪湖、岳陽、洛陽、柳州，這些屬于省域副中心城市。
三亞、桂林、張家界、九寨溝、這些屬于旅游城市。
這類城市，不能說房價一定會漲，但是它們有各自的價值屬性，環一線城市，會受到一些城市的資源外溢，以及一些購買力不足，選擇退而求其次的購房者，所以，房子有一定價值。在加上未來軌道交通的快速發展，融入一線城市半小時經濟圈，那么環一線城市房子就能形成居住價值，所以有一定的投資價值。
省域副中心城市，說白了，就是有一定的經濟輻射能力，能吸引周邊的城市和縣、鄉鎮人群聚集，所以，具備一定的抗跌性，但是不建議高位買進。
旅游城市，投資價值屬性偏弱，風險高，但是可以出租，民宿等等，相比四五線城市，有一定投資優勢。
總結
投資房產實際上就是選對城市和選對地段，除了以上四種類型的城市，其他城市不建議考慮，剛需自主除外。