全國首單商業地產按揭貸款資產支持證券落地中國民生銀行

由中國民生銀行全程主導的 匯富富華金寶大廈資產支持專項計劃 日前成功發行，近日將在中證機構間私募產品報價與服務系統掛牌交易，這意味著國內首單商業地產按揭貸款資產支持證券（CommercialMortgageBackedSecurity，即CMBS）項目成功落地。

近年來，中國民生銀行一直關注房地產資產證券化領域，并在CMBS等地產行業資產證券化產品上持續投入研發力量。早在2007年，民生銀行就成為第一家吃螃蟹的銀行，牽頭打造了北京英藍國際金融中心CMBS，但由于時逢全球金融危機，該項目未能如期發行。時隔9年，民生銀行成功推出了全國第一單CMBS。據悉，在2015年初推出了承攬、承做、投資三位一體的閉環型企業資產證券化業務模式后，民生銀行相繼打造了全國首單住房公積金貸款資產證券化、全國首單模式化可批量交易的貿易金融類資產證券化，全國首單酒店資產證券化、全國首單長途客運行業資產證券化、全國首單銀行保貼類票據資產證券化以及全國首單商業地產按揭貸款資產證券化項目CMBS。

匯富富華金寶大廈資產支持專項計劃 是由民生銀行聯合富華國際集團、招商證券、博時資本、華寶信托及奮迅律師事務所共同推出的創新產品。其基礎資產是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業未來13年租金凈收入為還款來源的商業地產按揭貸款。該產品由民生銀行牽頭承擔財務顧問、統籌協調及產品銷售工作，招商證券承擔了項目的方案設計及監管溝通工作，博時資本承擔了專項計劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務所和聯合信用評級公司等機構提供專業支持。

CMBS是標準化資產證券化的一種極為重要的模式。它將傳統的商業地產按揭貸款通過結構化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發行，具有多方面的優勢。

首先，CMBS突破了傳統的銀行貸款限制，并有實際基礎資產抵押支持。通過結構化處理未來現金流，CMBS可以獲得比資產原始權益人本身更高的信用等級，且帶來更低的融資成本。

其次，CMBS保留了對資產的所有權，因此享有未來地產的價值升值空間。在房地產行業層面，CMBS為大量持有商業不動產的企業提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業盤活存量，快速回籠資金，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業不動產的企業進入資本市場的新通道，從而促進國內多層次資本市場蓬勃發展，擴大資本市場規模。(來源:南^方^財^富^網)