王璐璐/制表供圖 本版制圖：周靖宇

證券時報記者 楊慶婉

保利租賃住房50億REITs將不再是孤例，住房租賃資產證券化迎來新機，或撬動萬億租房市場。

近日，證監會和住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(下稱《通知》)，重點支持住房租賃企業發行權益類資產證券化，并以其持有的不動產物業作為底層資產，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化，試點發行房地產投資信托基金(REITs)。

值得注意的是，監管層將為此研究建立受理、審核和備案的綠色通道。一家上市券商結構融資部負責人告訴記者： 現在一般資產證券化產品備案需要三四周的時間，而如果類似于"一帶一路"相關ABS等走綠色通道，備案最快只需2天。

記者注意到，對于融資方而言，過去資產證券化的發行成本明顯高于債券，但去年以來債券融資利率一路攀升，不乏6%、7%的利率，出現了一些債券因利率過高暫緩發行的情況。相比之下，資產證券化跟同期票據和債券的利差越來越小，有時相差不超過1-2個BP(基點)，加上不增加負債，受到了企業的歡迎。

鼓勵發行

4月25日，證監會和住建部聯合發布《通知》，重點支持住房租賃企業發行以其持有的不動產物業作為底層資產權益類資產證券化，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化，試點發行REITs。

記者獲悉，目前我國的住房租賃資產證券化產品分兩種，一種是權益型REITs模式;一種是非REITs模式，后者更為常見。

去年10月，總規模為50億元的保利租賃住房REITs獲批，是國內首單以房地產企業自持的租賃住房作為基礎資產的REITs。

而此前大多數的住房租賃資產證券化采用非REITs模式，并以未來的租金收益作為證券化的底層資產，將租金收益權轉化為長期穩定的債權，而不是以持有的住房租賃公司股權或物業作為基礎資產。

一家上市券商結構融資部負責人表示： 用租金作為基礎資產發行資產證券化產品，對企業來說相當于負債，不能出表;而未來用不動產物業作為底層資產發行資產證券化，相當于把住房租賃公司的股權轉讓出去，可實現出表。

收益法為主

《通知》還明確提出，發行住房租賃資產證券化應當符合下列條件：

一是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流;三是發起人(原始權益人)公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

同時，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

此外，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

值得注意的是，監管層要求房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產資產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。

所謂"收益法"就是用租金收入來評估，我國租售比例過低，為了避免房價過高而導致評估價虛高而采用收益法進行評估，而不用"比較法"或參考公允價值進行評估。 上述券商結構融資部負責人表示。

擬建綠色通道

據了解，監管層將優化住房租賃資產證券化審核程序，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負責。

記者獲悉，現在一般資產證券化產品備案反饋需要三四周的時間，而如果是類似 一帶一路 等相關政策支持的ABS產品，受理、審核和備案走綠色通道，最快只需要2天。

此外，證監會和住建部還將研究、探索、設立專業住房租賃資產證券化增信機構;搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平臺，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。

不過，監管在鼓勵發展住房租賃資產證券化的同時，也將加強資產證券化的業務過程監管，防范資金違規進入房地產市場，嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。