先澄清一個(gè)概念，“維修基金”只是一個(gè)通俗的叫法，實(shí)際上并不準(zhǔn)確，標(biāo)準(zhǔn)的稱呼應(yīng)該是“住宅專項(xiàng)維修資金”。住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)費(fèi)的交納，與房屋是否裝修，以及是否入住沒(méi)有任何關(guān)系，這兩筆費(fèi)用的交存和交納是有相關(guān)規(guī)定的。
住宅專修維修資金的用途及交存時(shí)間
1、為什么要交存住宅專項(xiàng)維修資金？
住宅專項(xiàng)維修資金是由業(yè)主繳存的，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在質(zhì)保期滿后的維修、更新、改造的資金。
住宅共用部位指的是單棟住宅的共有部分，主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施指的是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有的附屬設(shè)備設(shè)施，主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
2、住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。在業(yè)主大會(huì)城里之前，由房地產(chǎn)主管部門監(jiān)管使用。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)管理使用。新建商品房業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金是直接存入住宅專項(xiàng)維修資金管理部門指定的銀行專戶，每個(gè)小區(qū)都有一個(gè)住宅專項(xiàng)維修資金銀行專戶，專戶下按照業(yè)主的樓棟門牌號(hào)設(shè)有分戶賬，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金就在自己的分戶賬下。
住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%～8%，具體由直轄市、市、縣及人民政府結(jié)合本地實(shí)際情況合理確定，并可以根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整。目前，一般繳存標(biāo)準(zhǔn)為60～100元/㎡。
3、住宅專項(xiàng)維修資金何時(shí)交存？
住宅專項(xiàng)維修資金一般應(yīng)在辦理入戶手續(xù)之前交存，可以自行交存，也可以由開(kāi)發(fā)商代為交存。有些開(kāi)發(fā)商為了能夠無(wú)償占用這筆資金，往往在網(wǎng)簽合同時(shí)就要求業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金，實(shí)際上是損害了購(gòu)房者的利益。廣州這邊的開(kāi)發(fā)商大多如此操作，顯然尚存在監(jiān)管方面的漏洞。
住宅專項(xiàng)維修資金的交存屬于強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十三條規(guī)定，未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。
物業(yè)費(fèi)的交納時(shí)間
按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，只要物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)。業(yè)主不能以未享受或者不需要而拒絕履行交費(fèi)義務(wù)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，已竣工尚未交付的房屋的物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因此，物業(yè)費(fèi)的交納時(shí)間節(jié)點(diǎn)是房屋交付之日，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)自房屋交付之日起交納物業(yè)費(fèi)，無(wú)論房屋是否已裝修入住。
這個(gè)交付之日包括視同交付之日。也就是說(shuō)，如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由未在開(kāi)發(fā)商書面通知的交房日期截止時(shí)間收房，則該截止時(shí)間即為視同交付之日。如果業(yè)主實(shí)際占有了房屋，也視同交付。實(shí)際占有之日，即為房屋交付之日。
對(duì)于未入住的房屋的物業(yè)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)，原則上與已入住的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，不過(guò)有些地方規(guī)定有一定的減讓。
給題主的建議
根據(jù)以上論述，建議題主及時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金和按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。題主可以了解一下，當(dāng)?shù)厥欠裼形飿I(yè)費(fèi)減讓的政策。
如果不及時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金，就無(wú)法收房，也無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書。
如果不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，拖欠過(guò)多可能會(huì)被物業(yè)公司起訴，而且基本上是敗訴的結(jié)果。可能還會(huì)因此承擔(dān)滯納金和訴訟費(fèi)用，得不償失。