目前我國有80%以上的房屋都是有銀行貸款的，過去房子想要出售，必須得把房貸全部還清才可以進行交易。

從2021年1月1日起，根據《民法典》第406條，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。

目前房屋還有欠款，銀行現在是給出了兩種選擇方式來進行自由的交易。

有貸款的房子是如何操作才能完美的過戶？

有貸款的房子，在整個交易的過程中有最常見到的三種方式。

（1）結清房貸。

二手房交易市場在過去這么多年，結清房貸這種方式是一定逃不掉的，首先自己查詢銀行還欠多少錢資金。

待找到賣家簽署了買賣合同后，自己就去銀行申請提前還款，在規定的時間內把欠款的資金打到還款賬戶。

整個流程下來大概需要30個工作日可以拿到結清證明，去到當地的房管局進行房屋解押。

隨著現在銀行的升級，已經有多個地區是不需要去當地房管局進行解押，可以直接在銀行結清解押，全部辦理完畢。

如果資金不充足要做出改變。

資金不足肯定是不夠錢，去還銀行的欠款的，就可以尋找家人親戚朋友來借資金，短暫的周轉，把銀行貸款還清后，等買家那邊的錢收到就還給家人。

請擔保公司來進行解決，是目前市面上最熱門的處理方式，一方面是不用自己掏太多的資金，另外一方面是銀行放款速度較快。

（2）買家全款買房。

賣家有全款資金去購買房子，這是最好的一方面是可以借買家的資金來把自己的房貸還清后，就可以選擇自行過戶。

如果買家按揭購買房子，這種事情很多買家是不愿意把資金給賣家進行還貸款。

主要是擔心自己的貸款下不來。

另外一個問題點是買家的首付款夠不夠資金去支付自己銀行所欠的資金。

（3）直接去銀行轉按揭。

根據《民法典》的規定，有房貸的房子在未結清的情況可選擇轉讓（買賣）無需做結清貸款，只需要及時的通知銀行就可以。

新出臺的政策對于買賣雙方都是很好的事情，如果對于銀行而言，其實沒有本質上的影響，只不過是換了另外一個人的名字，作為還貸款而已。

這種操作方式更便捷而且更省心，花到的錢而且還更少。

重點提示：

如果賣家欠銀行的資金為70萬，按照我們正常的慣例，房屋成交的價格為100萬，這樣買家就是支付30萬的首付，但如果成交價為150萬買家就要支付50萬的首付。

如果銀行轉按揭只不過是轉欠款的那一部分，剩余的資金銀行也不會去做任何的處理。

為了這個問題，我特意的還是咨詢了銀行的客戶經理，他說現在銀行還沒有正式開始這個渠道，后面的轉讓按揭細節也沒有出來，所以現在給不了一個準確的答復。

賣家需要注意的問題。

賣家在二手房交易的過程中，想要快速地拿到資金回籠，必須得配合買家的一切手續，銀行按揭繳稅過戶。

作為賣家也要督促賣家盡快地把手續辦理完畢。

經常會有遇到這樣的情況，房子的合同已經簽署了一個多月甚至是兩個月，但是手續還沒有完全地進行印象，最深刻的是2020年12月份簽署的合同，買家以各種理由一直拖到今年的2月份才簽署銀行按揭合同。

對賣家就會產生兩個巨大的影響，一方面是房屋的價格上漲了，自己感覺房子賣虧了，另外一方面自己到手的資金慢了兩個月之后才到賬。

對于買家兩個月的時間可能會出各種各樣的新政策，而在年后已經收到多家銀行通知，銀行不放款，銀行評估的價格降低，銀行的利率進行上調。

本來去年12月份簽署銀行按揭首套房銀行給出的利息為5.18%，而現在年后簽署的銀行利息已經達到了5.88%，客人還在這里拼命的鬧著，但事情已經定了，沒辦法去改變，誰叫他不盡早的配合手續進展。

個人看法：

雖然可以直接轉按揭，但是這種方式對于目前中國的樓市而言還是不太合適，主要是房價上漲了，首付與銀行的資金比例是達不到正常的30%首付需求的，所以更多的是選擇還款結清房貸，然后重新選擇銀行貸款。

銀行轉按揭的事情不知道在什么時候能夠全面地鋪開，畢竟咨詢了多家銀行都沒有給出一個準確回復的時間，其中的細節他們很多也不清楚。