以往，買房就是“穩(wěn)賺不賠”的投資，付完首付，每月按時還貸款，就可以坐等房產(chǎn)升值了。然而，今年的疫情給大家上了一課：

一方面，房產(chǎn)不再穩(wěn)賺不賠，不少城市房價回調(diào)，幅度還不小，房市變得像股市；另一方面，咱們的工作也沒想象中穩(wěn)定，一不小心就失業(yè)了，沒了收入房貸也成了問題。

疫情期間，不少家庭失去還款能力，如果斷供，房產(chǎn)被銀行拍賣，咱們還能拿回首付款嗎？

01能拿回的錢=房產(chǎn)拍賣價格－欠銀行的錢

第一，房產(chǎn)拍賣價格是多少？

銀行不是慈善機(jī)構(gòu)，一旦我們斷供，銀行會采取措施，保證自己的資金安全。

第一次斷供時，銀行會電話或者短信通知、提醒你還款；連續(xù)三次斷供，客戶經(jīng)理會電話催繳，并且對你進(jìn)行罰息；如果你累計六次以上斷供，那么銀行律師會與你溝通協(xié)商，房產(chǎn)被凍結(jié)，溝通協(xié)商無效之后，銀行會走法律程序拍賣你的房產(chǎn)。

銀行拍賣房產(chǎn)通常不會按照市場價格，銀行的目的是拿回自己的本息，他們不在意房產(chǎn)賣得劃算不劃算。通常，房產(chǎn)拍賣的掛牌價格是市價的七折，如果第一次流拍，二拍的價格還會更低。

此外，房產(chǎn)拍賣過程還會涉及各種費用，例如案件受理費、公告費、保全費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費等，這些費用都由貸款人承擔(dān)。

舉個例子，你的房產(chǎn)市價100萬元，通常掛牌價格僅為70萬，順利拍賣后，還得扣減相關(guān)費用，如果是5萬元，那么，房產(chǎn)拍賣最終得款65萬。

第二，欠銀行的錢是多少？

一旦房產(chǎn)走上拍賣流程，貸款人除了欠銀行貸款本息之外，還要根據(jù)貸款合同承擔(dān)部分罰息，也就是說，咱們欠銀行的錢更多了！

當(dāng)初，80萬的房產(chǎn)，首付24萬元，貸款56萬元，已經(jīng)還款6萬元，那么我們欠銀行本息為50萬元。假設(shè)罰息5萬元，那么我們總共欠銀行55萬元。

此時，房產(chǎn)拍賣得65萬，扣減我們欠銀行55萬，咱們還能拿回10萬元。但要注意，這是最樂觀的情況，前提是我們假設(shè)80萬的房產(chǎn)增值到100萬，如果房產(chǎn)不但沒有增值還出現(xiàn)貶值，那么我們可能一分錢也拿不到，甚至依然對銀行有欠款。

02馬上就要斷供了，我們應(yīng)該怎么辦？

看到這里，大家要明白，把房產(chǎn)交由銀行拍賣是非常不明智的，面對斷供風(fēng)險，我們不能當(dāng)“鴕鳥”，回避問題，這只會加大我們的損失。

如果真的遇到資金問題，無法還款，應(yīng)該怎么辦呢？

第一，積極與銀行協(xié)商，申請延期還款。說實話，對銀行來說，拍賣你的房產(chǎn)非常麻煩，法律流程很長，他們也不愿意做。貸款人主動出面協(xié)商，銀行在保證自身資金安全的情況下，也會愿意協(xié)商。

咱們可以根據(jù)自身的還款能力，與銀行協(xié)商新的還款期限。當(dāng)然，房貸的最長期限只有30年，延長期限也不能超過這個限制。

第二，轉(zhuǎn)讓或者出售房屋。剛剛說到，銀行拍賣房產(chǎn)的掛牌價是遠(yuǎn)低于市場價格的，與其把房產(chǎn)交由銀行拍賣，咱們不如主動出擊，自己出售房產(chǎn)。

我們可以在征得銀行同意的基礎(chǔ)上，自行出售房產(chǎn)，所得資金首先用于償還房貸。通常，采用這種方法，咱們剩下的錢還能更多一些。