房產的評估價低于市場價這是很正常的現象，不是有泡沫的存在，而是銀行風險控制的一種方式。

其實，換個角度，站在不同的立場考慮你就明白這樣做的道理了。

做了多年的客戶經理，也辦理了不少房屋抵押貸款，無論是住宅還是商鋪，在評估的時候其評估價格總是低于市場價，這之間的缺額并不是銀行不承認房產本身價值不值這個價，而是為了防止貸款出現不良后，銀行處置房產時有一定的余地。

銀行不是免費的資產處置機構，作為以盈利為目的的企業，合理的維護自身的經濟利益是必要的。

問題中90平的二手房市場價是120萬，評估價定為90萬，銀行則會按照90萬再以相應的抵押率核定貸款的發放金額。

一般來說銀行會將資產評估價值的70%左右（這個比例各家銀行不一，不同客戶之間也不一樣），那么客戶獲批的抵押貸款會在63萬左右。

這樣一來，一旦這筆貸款出現不良，無法按時還款，銀行在走完各種司法程序后進行資產處置時，就會有很大的余地，畢竟市場價格120萬的房產，再怎么處置也不至于以低于63萬的價格拍賣出去。

如果市場價120萬，按原價評估放貸后，會出現什么結果？

銀行評估價以市場價計算120萬，再以適當的抵押率發放貸款比如70%比例，發放貸款84萬。

一旦貸款發生還款困難，出現不良，則銀行進行房產處置時，要想以84萬進行成交，說實話有點困難。

因為通過司法拍賣處置的房產很多人都會有所顧慮，怕購買后各種手續無法過戶，原房主在房屋過戶時各種不配合，或者商鋪在租賃期內銀行是無法正常進行處置的，這樣一來會拖很長時間，造成的損失更大。

所以，銀行在辦理房屋抵押貸款時，將房屋的評估價格進行適當比例壓縮是正常現象，并不是房屋本身價值出現泡沫，而是銀行進行風控的必要手段。