等額本息貸款80多萬30年，要不要提前還款？

小創先不給明確答案，下邊通過計算，來為大家分析要不要提前還貸。

房貸80多萬，貸款方式應該是商業貸款。而貸款已經快滿一年，2017年初，各家銀行的商業貸款利率一般在基準利率基礎上下浮動，由于題主并未說明自己的房貸利率，我們就按商貸30年基準利率4.9%來計算。

我們先按2017年1月1日銀行發放按揭貸款80萬30年期，等額本息還款，貸款利率4.9%，至今剛滿一年來進行計算：

把上述數據代入房貸計算器，我們可以看到，80萬貸30年的總利息支出72.84萬元，每月還款金額4245.81元。

我們再按已歸還房貸一年整，我們看一下歸還明細：

2017年總共還款金額50949.76元，其中利息為38932.49元，那么已歸還本金僅為12017.27元。

也就是你歸說還第一年貸款支出的利息占到30年全部利息金額的5.3%，而本金僅還了1.5%的比例。

題主所說，手頭當前有40萬左右資金，如果我們按40萬提前還款，剩余貸款本金還會剩余38.8萬左右，我們再計算剩余29年期限內，每月還款金額：

每月還款金額2090.62元，比之前月供少了一半還多。而剩余貸款總利息支出為33.95萬元，總的利息支出為33.95+3.89=37.84萬元。

提前歸還40萬貸款，相比提前還款的方式少了72.84-37.84=35萬元的總利息支出。

我們再看四十萬元購買一套公寓出租的租金收益。

由于題主也并未說明公寓租金是多少，假設是公寓全款購買，月租金在1000-2000元，一年房租就是1.2萬-2.4萬，即使一直維持該租金水平，那29年租金收益在30-70萬之間，再加上房地產價值的增長，你投資公寓收益是遠遠大于提前歸還房貸而節省的利息支出的。

總結分析：

通過上述假設計算分析，公寓總的租金收入雖比不上房貸的月供支出，但是購置房地產在當下來說，是我們國人最值得投資、且對我們的資產進行保值增值最佳方式。

而且當前的房貸利率一直在上漲，一年前你能拿到的房貸利率可能只有4.9%，而現在動輒上浮20%起，利率方面也是具有相當的優勢的。

所以，我的結論是，有機會用手頭的資金買到公寓投資，就不要提前還款。