個人住房抵押貸款，是個人購房者支付一定比例的首期付款，再用所購買的住房作為抵押，向銀行申請長期貸款，然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動。當借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規定，貸款人有權依法處理抵押物并有優先受償權。處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償，其價款超過應償還部分，貸款人應退還抵押人。

個人住房抵押貸款的風險有哪些

1.抵押風險

（1）抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。

（2）抵押物價格風險。包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。

2.利率風險

利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。

3.信用風險

信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。信用風險一般包括以下幾種形式：

（1）被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。

（2）理性違約。理性違約是指借款人從財務核算的角度出發，當發現抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時，放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更 合算 ，從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。

（3）提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。

（4）惡意騙貸。一般稱其為 假按揭 ，是一種欺騙行為，主要是指導開發企業以本單位職工及其他關系作為購房人，借購房之名套取金融機構貸款的行為。