很多人都不明白，為何貸款的利率都是在某個(gè)區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。他們張口就問(wèn)，現(xiàn)在貸款最低利率是多少？

我經(jīng)常回道：“現(xiàn)在二十年等額本息的年化利率在4.75%，先息后本甚至可以更低。但能不能辦下來(lái)或者說(shuō)適不適合你，需要根據(jù)你自身情況具體分析的。”

然后到詢問(wèn)房產(chǎn)證、征信情況的時(shí)候，就是客戶大批量消失的時(shí)候。此處作下說(shuō)明，房產(chǎn)證哪怕是實(shí)體在他人手中，也是形同廢紙的。它只是用于證明房產(chǎn)戶主的所有權(quán)，而非代表房產(chǎn)的歸屬權(quán)。

我們對(duì)貸款方案好壞的評(píng)估，不應(yīng)該僅著眼于利率。貸款本身是屬于客戶與銀行相互選擇的一個(gè)交易，我們應(yīng)在滿足銀行要求下達(dá)到自己的需求。

知道銀行抵押貸最低利率、最長(zhǎng)年限、最高額度其實(shí)都是虛的，就像之前一個(gè)客戶拿著我給他的產(chǎn)品表一家家銀行跑，最后找到他心儀產(chǎn)品的銀行，但是資料拿出來(lái)立馬被秒拒。

不管是找中介還是自己去銀行辦理，我們都要明白一點(diǎn)，那就是只有自己能滿足銀行的門(mén)檻，才能夠挑肥揀瘦。

更不要信許多中介說(shuō)的超低利率、秒批，這些全是坑。畢竟換成你開(kāi)銀行，也不會(huì)見(jiàn)人撒錢(qián)。這些中介靠的就是虛假產(chǎn)品引誘客源，變著法子拖延時(shí)間，拖到你不得不辦理他實(shí)際的產(chǎn)品。

我們對(duì)貸款的要求？排列第一的肯定是利率的高低咯；其次則是額度、期限；最后則是還款方式、操作時(shí)間。

1.1 利率

不說(shuō)其它貸款業(yè)務(wù)，單說(shuō)經(jīng)營(yíng)貸今年的利率是非常友好，市場(chǎng)行情基本都在4.2%-6.7%之間。

1.2 額度

貸款額度按照房屋估價(jià)計(jì)算，常見(jiàn)的是一抵產(chǎn)品額度為估價(jià)的7成，也有可以做到估價(jià)9.2成的銀行；二抵額度為估價(jià)的6成減去剩余按揭。

1.3 期限

常見(jiàn)的貸款期限為1、3、5、10、20年，而且銀行大部分也都支持提前還款的，我們可以根據(jù)需求選擇。

1.4 還款方式

常見(jiàn)的還款方式分別是等額本息與先息后本，而且根據(jù)還款特征先息后本中還可以分出隨借隨還的還款方式。

1.5 操作時(shí)間

常見(jiàn)的貸款操作時(shí)間是在1-2周，我們經(jīng)手的客戶，也有為了追求好的產(chǎn)品肯花費(fèi)兩三個(gè)月操作的；當(dāng)然也有急需資金追求快，三天搞定的。

其中利率關(guān)乎貸款成本；額度關(guān)乎資金需求；期限與還款方式關(guān)乎還款壓力；操作時(shí)間關(guān)乎貸款效率。

我們最理想的貸款產(chǎn)品是利率低至4.2%、額度高達(dá)100%、期限最長(zhǎng)20年、還款方式隨借隨還、貸款操作三天放款。

這種近乎完美的產(chǎn)品也不能說(shuō)沒(méi)有，但是你是否可以滿足銀行對(duì)客戶的要求呢？

貸款屬于銀行與客戶雙向的一個(gè)選擇，我們?cè)谔魭J款產(chǎn)品的時(shí)候，銀行也在挑揀著客戶。銀行對(duì)辦理貸款的客戶，主要考察三個(gè)方面：

2.1 流水

收入流水，無(wú)論是按揭還是抵押貸，銀行對(duì)客戶還款能力的判斷，就是根據(jù)客戶的收入流水來(lái)看。畢竟銀行借錢(qián)給客戶的初心不是讓客戶負(fù)債，而是給予客戶投資致富的。

2.2 公司

無(wú)論是作為受薪群體還是自薪老板，在辦理信用貸、按揭、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等貸款業(yè)務(wù)時(shí)，銀行對(duì)客戶的穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判就來(lái)源于公司的成立時(shí)間與規(guī)模。

2.3 征信

征信則是記錄著客戶過(guò)去五年的守信狀況，是銀行對(duì)于客戶信任度打分的重要依據(jù)。

銀行開(kāi)門(mén)做生意，自然不是沖著賠錢(qián)去的。流水代表著過(guò)去一段時(shí)間客戶的收入狀況；公司代表著流水的穩(wěn)定程度；征信代表著客戶的還款意愿。

根據(jù)這幾個(gè)方向，銀行會(huì)對(duì)客戶打分評(píng)星。如果是五星的優(yōu)質(zhì)客戶，則會(huì)給予客戶貸款浮動(dòng)空間中的最低利率；而星級(jí)不高的客戶，利率上浮額度被砍，甚至?xí)痪苜J。