周末回去收房，現(xiàn)場聽到不少“鄰居”在聊近期房貸利率下調(diào)的事兒，關(guān)心的就是房貸利率下調(diào)，我們這些仍在還貸的人，利率會不會跟著下調(diào)一點(diǎn)。

關(guān)于這個問題，11月20日新公布的5年期以上LPR下調(diào)至4.8%之后，網(wǎng)上也有不少人討論。LPR對房貸的影響，政策剛剛出來的時候小丫就有向大家解讀過：

房貸利率重磅調(diào)整，買房是貴了還是便宜了？

當(dāng)時小丫是這么說的：

即便LPR降至低于基準(zhǔn)利率的水平，購房者不一定能拿到比基準(zhǔn)利率低的房貸利率。每個月銀行的房貸利率都有可能發(fā)生變化，新購房者的貸款利率按照最近一個月的LPR和銀行的加點(diǎn)數(shù)值確定。

事實證明我這樣說沒有錯。雖然這次5年期以上LPR降至4.8%，但最近有多個一二線熱門城市傳出房貸利率繼續(xù)上行、額度告急、暫停房貸等消息。

比如貴陽某商業(yè)銀行個貸中心的相關(guān)人士就稱，前兩個月當(dāng)5年期以上LPR為4.85%時，該行的首套房貸利率加點(diǎn)值為80個基點(diǎn)；而現(xiàn)在5年期以上LPR降至4.8%，該行的首套房貸利率加點(diǎn)值也上升為85個基點(diǎn)。這樣一來，新舊的房貸利率基本沒有變化。

也就是說，即便是2019年11月20日后簽訂住房貸款合同的增量購房者，5年期以上LPR雖然降了，但房貸利率有沒有降還是要看銀行的加點(diǎn)情況。

那已經(jīng)購房的人（存量購房者），如果LPR利率下調(diào)了，正在還的貸款利率會調(diào)整嗎？

具體情況具體分析。

（1）新政實施前簽訂的住房貸款合同：

比如小丫的房貸合同是2018年初簽訂，利率在原基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮10%，也就是5.39%。有沒有可能，參照這次的5年期LPR報價調(diào)整為4.8%*（1+10%）呢？

不好意思，沒有可能。

以LPR為定價基準(zhǔn)的商業(yè)性住房貸款新政，是從2019年10月8日起正式實施的，新政實施前已經(jīng)簽訂的商業(yè)性住房貸款合同的，仍按照原合同執(zhí)行。

（2）新政實施后簽訂的住房貸款合同：

2019年10月8日后按照新政LPR定價執(zhí)行的商業(yè)房貸，借款利率也不會馬上隨LPR的浮動而相應(yīng)調(diào)整。

當(dāng)時的新政有規(guī)定“加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變”，而“借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。”

也就是說，在新政實施后簽訂的住房貸款合同，如果按揭人有和銀行在合同中約定過“利率重定價”，在達(dá)到約定周期后可以調(diào)整LPR，但“加點(diǎn)值”不變。

鑒于新政實施至今還不到2個月，所以這次5年期以上LPR的下調(diào)，對11月20日之前已經(jīng)按新政簽房貸合同的人來說也沒啥實質(zhì)性影響。

所以，大家還是繼續(xù)努力搬磚，能申請公積金貸款的就去申請公積金貸款。

順便再插播一點(diǎn)小經(jīng)驗，去年曾和大家說過我們小區(qū)業(yè)主維權(quán)的事兒，結(jié)果還不錯：

關(guān)于退回部分房款和按揭貸款正常發(fā)放的問題，去年都圓滿解決了。

然后是第三點(diǎn)“公積金貸款”，最初開發(fā)商也是一口回絕說不接受公積金貸款的，這個事兒在今年年初也得到了圓滿解決，有條件可辦理公積金貸款或商轉(zhuǎn)公的，都已經(jīng)辦理完畢了。

別小看咱們的“公積金貸款”權(quán)利，即便只貸50萬，20年等額本息，公積金貸款利率是3.25%，而商業(yè)貸款按照只上浮10%算也要5.39%，公積金貸款能省下差不多14萬的利息！

所以，關(guān)乎自己的合法權(quán)益，大家該爭取的還是得爭取。而且不要盲目的去單打獨(dú)斗，應(yīng)該聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，整理好書面材料，事先尋求專業(yè)法務(wù)人士的建議，再合理有序的向有關(guān)部門表達(dá)訴求，我們當(dāng)?shù)氐墓芾聿块T還是挺給力的。