內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳官網(wǎng)近日一則關(guān)于“取消公攤”的回復(fù)引發(fā)了行業(yè)熱議，成為全國首個(gè)對(duì)取消公攤面積做出的官方回應(yīng)。那么今天理財(cái)小編在這里給大家整理一下公攤面積的相關(guān)知識(shí)，我們一起看看吧!

取消“公攤面積”內(nèi)涵何在?

根據(jù)王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

對(duì)此，王鳳華建議，在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極作用。

內(nèi)蒙古住建廳回復(fù)稱：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大、周期較長(zhǎng)。

實(shí)際上，對(duì)于“取消公攤面積”的討論由來已久。目前，我國多數(shù)城市是以建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。正是由于公攤面積不透明，市場(chǎng)上仍然有不少開發(fā)商在公攤面積上玩貓膩，刻意隱藏公攤面積。例如，近期山東青島一樓盤業(yè)主就因“公攤面積過大”而維權(quán)，其113平方米的房子公攤面積就達(dá)到36平方米，公攤系數(shù)在40%以上，令業(yè)主感覺實(shí)際居住面積“縮水”。

該案例一時(shí)間引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，“取消公攤”的呼聲也越來越大。不過，客觀來看，由于公攤面積是指“公共建筑面積的分?jǐn)偂?，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳等，這部分公攤面積是客觀存在的，因而不存在取消一說。而業(yè)內(nèi)呼吁的“取消公攤面積”的說法，更多的是指向商品房銷售時(shí)的計(jì)價(jià)方式。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，公攤面積之所以出現(xiàn)“人人喊打”的局面，不在于公攤的客觀存在，而在于一些開發(fā)商利用公攤面積大做文章，從中謀取利益。而解決公攤面積沉疴的關(guān)鍵在于改變商品房銷售計(jì)價(jià)方式，讓公攤部分做到公開透明。

也就是說，“取消公攤面積”這一說法并不是指取消公共設(shè)施和服務(wù)，而是指取消將公共部分的成本捆綁在房屋銷售中的這種做法，從而減少模糊地帶。

以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否可行?

那么，取消公攤面積，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否可行呢?

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，是可行的。因?yàn)槲覀冊(cè)谫I房的時(shí)候，本來就包括套內(nèi)面積和共享部分，而共享部分涵蓋的內(nèi)容是很清晰的。在實(shí)際操作中，有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是按照全部面積(即建筑面積)計(jì)算多少錢，另一個(gè)是按照套內(nèi)面積計(jì)算多少錢，這是完全可行的?！?/p>

事實(shí)上，重慶早在2002年就率先實(shí)行商品房銷售按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)。2002年6月，重慶市人大常委會(huì)通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中第十三條明確，商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時(shí)公布套內(nèi)建筑面積及其價(jià)格、建筑面積及其價(jià)格，并載入商品房買賣合同;交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。

需要指出的是，這里重慶市以套內(nèi)建筑面積為計(jì)價(jià)方式，而套內(nèi)建筑面積并非套內(nèi)使用面積。

根據(jù)現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。而套內(nèi)使用面積則包括臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和。

也就是說，套內(nèi)建筑面積計(jì)量時(shí)，仍然需要關(guān)注計(jì)算到套內(nèi)的墻體面積和陽臺(tái)建筑面積，這兩個(gè)面積并非固定的，它們也會(huì)影響到實(shí)際的使用面積。

而涉及到房屋的其它費(fèi)用，重慶也有樣本，比如，在收取物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)的時(shí)候，按建筑面積計(jì)算，而收取精裝費(fèi)用時(shí)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算。

不僅僅是重慶樣本，實(shí)際上，住建部也在從全國層面上推進(jìn)計(jì)價(jià)方式的變革。2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中，明確指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

由此來看，住建部提出的“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的方式比目前實(shí)行的重慶樣本更進(jìn)一步，套內(nèi)使用面積更直觀地貼合了人們實(shí)際使用面積，若推行以此計(jì)價(jià)，購房者就更容易理解，即“所見即所得”。但是，目前這一計(jì)價(jià)方式并未在全國層面得到實(shí)行。

套內(nèi)面積計(jì)價(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎?

取消公攤面積、以新的計(jì)價(jià)方式來進(jìn)行交易，也引發(fā)了不少購房者的擔(dān)憂：“羊毛出在羊身上”，自己還是要為公攤部分買單，但是這樣會(huì)導(dǎo)致房屋單價(jià)的抬升。

比如，一套住宅的建筑面積為120平方米，套內(nèi)面積為90平方米，如果按照建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，單價(jià)為30000元/平方米，那么該套房屋的總價(jià)為360萬元;如果按照套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，單價(jià)則為40000元/平方米，總價(jià)依然為360萬元。

公攤建筑面積實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用。通俗來說，這部分的成本也是加在套內(nèi)面積里的。按照目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍情況而言，套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)約等于建筑面積計(jì)價(jià)的1.2倍左右。對(duì)開發(fā)商而言，這些成本是真實(shí)存在的，并不會(huì)因?yàn)椴煌挠?jì)價(jià)方式而使成本消失。

對(duì)此，李宇嘉建議：“計(jì)價(jià)的時(shí)候，應(yīng)該將套內(nèi)面積和建筑面積標(biāo)注出來，讓購房者很清楚地知道。另外，包括公攤的部分也應(yīng)該透明化，比如公攤的面積有多大，公攤包括哪些部分，每個(gè)公攤部分的面積有多大，這些在交易時(shí)也應(yīng)該明確，這是最重要的?！?/p>

事實(shí)上，取消公攤面積的效果可能表現(xiàn)在，房屋的單價(jià)會(huì)相對(duì)升高，但整體總價(jià)不變，也就是說，只是改變了計(jì)算方法，而并非會(huì)引發(fā)實(shí)際意義上的房?jī)r(jià)上漲。

不僅如此，從另一角度看，這也對(duì)于開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高的要求，因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)問題而導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e增多的話，在同樣的總價(jià)下，單價(jià)或會(huì)變高，那么購房者可能就不會(huì)認(rèn)賬。

王玉臣也建議：“要解決公攤不透明的問題，需要從三個(gè)階段做到公攤部分、公共部分的公開透明，并明確列入相關(guān)的購房合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中。其一，一開始預(yù)售的時(shí)候，就在售樓處明確公開;其二，交房的時(shí)候，在交房現(xiàn)場(chǎng)明確公開;其三，入住后，在小區(qū)常用的公開欄進(jìn)行日常公開明示，并將相關(guān)收支也一一公開?！?/p>