先說結論:實話實說，目前沈陽什么地段都不適合投資買房。如果一定要買的話，可以投資鐵西寶馬工廠附近和撫順市。原因我在下面會解釋。

首先沈陽房市并不值得投資，雖然在省會城市當中，沈陽房價處于較低的水平，但同時需要注意的是沈陽普通人的收入更低。而且東北的人口處于整體上大幅度流失的局面，而且沈陽的老齡化在全國范圍內都比較嚴重。

如果房產是買來投資的話，除了升值之外，更應該考慮的是未來是否會有人接盤。如果沒人接盤的話，哪怕房子價格未來上漲，對投資人也是沒有任何意義的。因為你壓根無法變現。

恒大前首席經濟學家任澤平說過一一句很有名的話，房地產遠期看人口，近期看金融。由于沈陽老齡化非常嚴重，是全國老齡化最嚴重的城市之一，所以在未來房地產肯定長期是一個下跌的局面。你總不能指望未來那些老年人來接盤房地產吧。

短期看金融來看，由于東北近些年一直處于經濟不振的局面。GDP增速可以說是全國墊底。在整個東北經濟不振的情況下，遼寧房產想升值也十分困難。

畢竟房價能否上漲，主要的還是要看老百姓的收入是否能夠提升，如果老百姓的收入提升困難的話，房子怎么可能上漲呢？沈陽房價在全國范圍內來看比較低。但是同時沈陽人的收入也非常低，和其它大城市根本無法比。

一個很殘酷的事實是，沈陽待售二手房的數量排名全國第三，僅次于重慶和天津。但需要注意的是，沈陽只有800萬人口，而天津的人口超過1,200萬，而重慶的人口更是高達3,000萬。而沈陽的待售二手房數量跟天津重慶相差不多，只能說明沈陽的房地產嚴重不景氣。有數據顯示沈陽的二手房，按目前的銷售速度需要10年才能賣完。

綜上所述，顯然沈陽的房地產是完全不值得投資的。

但如果你一定要投資沈陽房地產的話，我建議可以投資鐵西寶馬工廠處附近的房產。因為根據我國與德國簽訂的協議，2022年將完全放開，外資車企在我國的控股比例。也就是說寶馬在我國的規模擴張將不再受到限制。很可能會加大在沈陽寶馬工廠的投資。到時寶馬工廠附近的房產，有可能會因為享受到政策紅利，有升值的可能。

其次，未來城市群將是城鎮化發展的中心。也就是特大城市的虹吸現象，會越來越明顯。也就是說，未來的中小城市將越來越萎縮，而人口人才都將被中心城市特大城市吸走。沒有人口的支撐，未來中小城市房地產很可能出現回落，而中心城市特大城市則有可能持續上漲。而在遼寧省，哪怕是全東北。沈陽，無疑在未來也會成為中心城市。

而沈陽城市擴張的趨勢無疑是沈撫同城，也就是沈陽，撫順會未來合并為一座城市。而撫順現在由于經濟不振，房價十分之低，即使在全國范圍內來看，也是房價最低的城市之一，如果想投資沈陽房產，可以目前先去撫順投資。