2019年12月末，廣義貨幣是198.65萬(wàn)億元，到了2020年3月末，廣義貨幣(M2)余額已經(jīng)高達(dá)208.09萬(wàn)億元。短短三個(gè)月時(shí)間，新增總量9.44萬(wàn)億，每個(gè)月新增3萬(wàn)億有余。
廣義貨幣增速長(zhǎng)期超過(guò)GDP增速，并且前者基數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)高于后者，貨幣貶值不可避免，物價(jià)上漲成為必然趨勢(shì)，也就是錢(qián)會(huì)持續(xù)貶值。
錢(qián)貶值房?jī)r(jià)會(huì)升值嗎？答案是不一定。
在2015年之前的十余年時(shí)間，房?jī)r(jià)漲幅能夠超過(guò)廣義貨幣增速，在這個(gè)階段房產(chǎn)是升值的。到了2015年之后，雖然房?jī)r(jià)還在上漲，但是流動(dòng)性已經(jīng)越來(lái)越差，漲幅越來(lái)越慢，上漲已經(jīng)失去支撐力量，未來(lái)大概率走向價(jià)值回歸，最終回到2015年之前。
一款商品能否升值，歸根結(jié)底要看收益率如何。
當(dāng)下1萬(wàn)元起存的三年期銀行存款，年利率可以達(dá)到3.85%；
購(gòu)買(mǎi)三年期的國(guó)債，年利率可以達(dá)到4%；
存到余額寶或者微信零錢(qián)通，年化收益率能接近2%；
那么房子呢？
一線城市住宅租金回報(bào)率接近1%，甚至1.5%都達(dá)不到，即便不考慮流動(dòng)性，也是回報(bào)率超低的資產(chǎn)。
強(qiáng)弩之末不能穿魯縞，房?jī)r(jià)能否升值，還要看中低收入人群的收入
房?jī)r(jià)之所以高，既有貨幣因素，又有地價(jià)高的因素，還有人為炒作因素。不管哪種因素更重要，能支撐房?jī)r(jià)的只有居民收入。
央行報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
顯然，房子已經(jīng)不缺，甚至可以說(shuō)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。在剛需普遍付不起首付還不起房貸的當(dāng)下，如果繼續(xù)“升值”，結(jié)果一定是災(zāi)難。
受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)衰退已成必然，多數(shù)人收入會(huì)減少，房?jī)r(jià)進(jìn)一步失去支撐。
總而言之，未來(lái)十年房?jī)r(jià)下降概率極大，更跑不贏貨幣增速。