未來5年，中國房價(jià)會跌嗎？很多人都在等著這個結(jié)果，希望等到房價(jià)下跌的時候再去買房，但是這個問題其實(shí)不太好回答，因?yàn)橹袊罅耍?00多個地級市，600多個城市（加上縣級市），兩三千個區(qū)縣，所以這個趨勢是不太好判斷的，但是我們有兩條框架可以參考。分別是城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)的階段。
1、房地產(chǎn)從黃金時代走向白銀時代
房地產(chǎn)的黃金時代應(yīng)該是從1998年房改到2018年這20年，在這個階段全國房價(jià)普漲，中間即便是有調(diào)整，但是日后都又創(chuàng)下了新高，哪怕是海南經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破裂，在后來也創(chuàng)下了新高，所以這個20年是房地產(chǎn)的黃金時代，對全行業(yè)都是如此，無論是買房者還是產(chǎn)業(yè)鏈上游的生產(chǎn)者都是受益者。
但是這個黃金時代在2018年底結(jié)束了，全國的房價(jià)不再是普漲了，不同城市將走向分化，哪怕是開發(fā)商也迎來了一輪強(qiáng)烈的洗牌，那些在過去押寶房地產(chǎn)牛市而大膽使用杠桿的房企獲得了長足的發(fā)展，具體代表有恒大、融創(chuàng)和碧桂園，但是2018年后是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，去杠桿成為這些企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，萬科甚至率先喊出了“活下去”的口號。
以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬達(dá)將王健林送上了中國首富的寶座，但是也因?yàn)楦軛U太高導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)，不得已而斷尾求生，將文旅項(xiàng)目出售給融創(chuàng)，將酒店項(xiàng)目打包出售給富力。而市場上對融創(chuàng)、碧桂園和恒大的杠桿過高的擔(dān)憂就沒有消除過，而這些高杠桿的企業(yè)也在不斷的出貨，想盡一切辦法在回籠資金，降低自己的負(fù)債率。
而至于像泰禾這樣的企業(yè)已經(jīng)發(fā)生債務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流岌岌可危，不少項(xiàng)目也因?yàn)橘Y金不足而導(dǎo)致停工。
具體到房價(jià)，2017年以來的四年，深圳房價(jià)創(chuàng)下歷史新高，成為全國第一，但是也有京郊房價(jià)幾乎腰斬的現(xiàn)實(shí)，這就是房價(jià)走向分化的現(xiàn)實(shí)寫照。
2、城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)牛市的催化劑
1998年的時候我們的城鎮(zhèn)化率只有30%，而到了2019年已經(jīng)達(dá)到60%，這20年時間，城鎮(zhèn)人口增加了四五億，這是人類歷史上最波瀾壯闊的一次城鎮(zhèn)化歷史，人口之多堪稱歷史之最，時間之短也是歷史之最。
商品房從無到有，從零到1，這20年是解決商品房緊缺的問題，到了目前，全國范圍來說房子是足夠的，但是非常不平衡，尤其是一二線城市的房子基本是緊缺狀態(tài)。
從城鎮(zhèn)化率的角度來說，發(fā)達(dá)國家的門檻是城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%以上，目前主要發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了80%以上，根據(jù)規(guī)劃，我們到2035年，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%，也就是說未來15年城鎮(zhèn)化率將再提升15個百分點(diǎn)，平均每年是1%，雖然和過去20年每年1.5%相比下滑了三分之一，但是依然比較可觀。
70%將是一個國家房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們還有10年的時間，這是白銀時代，房企降杠桿，并走向集中，大量的小型房企會破產(chǎn)或被收購，一二線等核心區(qū)域城市的房價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中有進(jìn)，而五六線城市房價(jià)能穩(wěn)住已經(jīng)不錯，走向陰跌也不是不可能。
人口會持續(xù)向一二線城市集聚，尤其是新生人口，而那些無法獲得人口流入的城市將逐漸走向衰落，樓市接盤的人越來越少，房價(jià)難以支撐。
結(jié)論：未來5年，一二線城市的房價(jià)依然會上漲，五六線城市房價(jià)走向陰跌的可能性更大，中間的城市持平的可能性更大。