房貸30萬，按揭30年，房貸利率4.85%，得到的結(jié)果如下圖，月供是1583.08元，比你說的月供1547.81要多一點，而如果按照你說的月供1547.81元，那么你的房貸執(zhí)行利率應(yīng)該是4.655%，也就是在基準利率的基礎(chǔ)上打了九五折。你的月供是每個月都要還的，這個數(shù)字你應(yīng)該是不會記錯的，而房貸的利率你到有可能是記錯的，所以筆者就采信你的月供為真實數(shù)字，你的房貸執(zhí)行利率應(yīng)該是4.655%。
1、是轉(zhuǎn)成固定利率還是LPR浮動利率？
這次對于存量的以貸款基準利率為定價基準的浮動利率需要轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準的利率，結(jié)果就是兩種，一種是固定利率；另一種就是以LPR為定價基準的浮動利率。
根據(jù)轉(zhuǎn)換公式：當(dāng)前的房貸執(zhí)行利率=LPR+（點數(shù)）；其中的房貸執(zhí)行利率是4.655%，LPR為2019年12月份的數(shù)值-4.8%，那么就得到了你的點數(shù)就是：-0.145%，那么你的新的房貸利率計算公式就是：LPR+（-0.145%）；其中的點數(shù)是在整個合同周期內(nèi)都是固定不變的。而LPR是每個月都會更新的，你可以選擇在一定的周期內(nèi)進行重新計算最終的房貸執(zhí)行利率。
如果你選擇的周期是整個合同周期，也就意味著是固定利率了，而如果你選擇的周期是1年，那么也就是每一年都需要重新按照最新的LPR來重新計算你的房貸執(zhí)行利率。加入如果現(xiàn)在你完成了轉(zhuǎn)換，選擇周期是1年，1年后LPR漲到了5.5%，那么你的房貸執(zhí)行利率就是5.355%；而如果再過了一年之后LPR跌到了4.5%，那么你的房貸執(zhí)行利率就是4.355%。
2、未來的LPR是漲還是跌？
也就是說是否要選擇轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準的浮動利率，關(guān)鍵就在于未來的LPR是漲還是跌，如果未來跌了，那么你就賺了，如果未來的趨勢是漲的，那么你就虧了。
反過來，如果你選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，如果未來LPR漲了，那么你相當(dāng)于賺了，因為避免了損失；而如果未來LPR跌了，那么你相當(dāng)于虧了，因為你避免了盈利。
也就是說，是選擇轉(zhuǎn)換為固定利率還是浮動利率，主要是看未來的LPR的趨勢，那么LPR的趨勢會如何？
筆者提供一個判斷的角度：中國過去十幾年的貸款基準利率是向下走的趨勢的，下圖是過去14年5年期貸款基準利率的走勢圖，雖然有波動，但是整體趨勢向下走的。在2007年的時候高達7.8%，而到了2015年已經(jīng)降低到了4.9%。在8年時間降低了3個百分點。
如果按照100萬的房貸，期限三十年，降低3個百分點，相當(dāng)于能夠節(jié)省70萬利息支出。而LPR代替貸款基準利率以來，也下調(diào)了2次，累計下降了0.1個百分點。這個并非是說未來可能會降3個百分點，而是講一種趨勢。
為什么會有這樣的趨勢？這個就牽涉到利率的本質(zhì)，利率本質(zhì)是資金的成本，一個人愿意承擔(dān)高都資金成本，那是因為有高的投資回報，否者這個事情是無法持續(xù)的，而作為一個社會的整體，社會整體的投資回報率下降的時候，那么社會整體能夠承受的資金成本也是要下降的。而社會整體的投資回報率的高低是和宏觀經(jīng)濟增速相關(guān)的，高速增長的時候投資回報率自然高，而低速增長的時候，投資回報率自然低。
那么，你認為未來LPR是漲還是跌？筆者僅提供邏輯和角度。