東莞是屬于珠三角工業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，東莞發(fā)展起來(lái)，主要依靠加工業(yè)和制造業(yè)，需要大量的外來(lái)人口和廉價(jià)勞動(dòng)力去支撐經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，但是隨著工資上漲，東莞制造業(yè)優(yōu)勢(shì)有所喪失，出現(xiàn)了一些中低端制造業(yè)遷移，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)了一定程度的下滑。東莞經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一些有利的轉(zhuǎn)型，向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)型取得一些成績(jī)，18年全年高技術(shù)制造業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)11.0%，先進(jìn)制造業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)8.6%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展整個(gè)經(jīng)濟(jì)活力依然存在，還是吸引了一些中高端人才在東莞逗留。

中高端人才的進(jìn)駐保證常住人口還是呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，自從15年以來(lái)，房?jī)r(jià)穩(wěn)健上揚(yáng)。

下圖是東莞房?jī)r(jià)19年走勢(shì)圖，上漲較為明顯。18年居民人均可支配收入49331元，比上年增長(zhǎng)8.5%。其中，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入50721元，增長(zhǎng)8.5%，按照2019年12月房?jī)r(jià)16105元/㎡計(jì)算，城鎮(zhèn)居民一年可支配收入可以購(gòu)買3.15平米房子，從這一數(shù)據(jù)看，東莞購(gòu)房壓力還是比較大的。房?jī)r(jià)不存在低估的成分。

房?jī)r(jià)上漲，可能與東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功有關(guān)，大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)入駐，能夠吸引大量中高級(jí)人才，這部分人收入比較高，可能承受更高的房?jī)r(jià)，也可以在東莞成為常住人口。所以東莞房?jī)r(jià)調(diào)整很難。

但房?jī)r(jià)比較高，房地產(chǎn)銷量就很難出現(xiàn)高增長(zhǎng)，出現(xiàn)價(jià)升量跌的現(xiàn)狀，18年商品房屋建筑施工面積4421.66萬(wàn)平方米，下降2.9%；竣工面積382.83萬(wàn)平方米，下降18.7%。新建商品房網(wǎng)上簽約銷售面積728.46萬(wàn)平方米，下降10.2%；其中商品住宅銷售面積506.83萬(wàn)平方米，下降8.9%。

東莞城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高，說(shuō)明可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，在一個(gè)寸土寸金的工業(yè)城市，房地產(chǎn)價(jià)格是很難出現(xiàn)下跌的。但上漲的空間暫時(shí)看也不會(huì)大了。