單純從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，供需目前是相對(duì)比較平衡的，需求已經(jīng)呈現(xiàn)向頭部開發(fā)商集中，頭部開發(fā)商從去杠桿過(guò)程中受益多過(guò)于受損。

唯一的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是，居民部門杠杠率上升過(guò)快，帶來(lái)后續(xù)加杠桿的能力快速下降，導(dǎo)致需求端受到抑制，疊加去杠桿演進(jìn)引起地方政府財(cái)政緊張導(dǎo)致的賣地沖動(dòng)，供需平衡被打破之后的市場(chǎng)規(guī)模整體性下降。

另外，棚改持續(xù)到2020的規(guī)劃沒(méi)變，貨幣化安置比例降低會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，但一二線高壓調(diào)控松松綁的話可以對(duì)沖掉。目前看數(shù)據(jù)的話，地產(chǎn)好得不得了，預(yù)期里有風(fēng)險(xiǎn)因素，但被過(guò)度放大，好像明年就崩盤一樣。

關(guān)于地產(chǎn)的負(fù)面，最甚囂塵上的就是棚改貨幣化安置比例，大家可能忘記了政策初衷是保障民生，這塊拉動(dòng)基建是有持續(xù)性的，安排到2020年。衍生出來(lái)的部分高庫(kù)存城市實(shí)行高比例貨幣化安置，主要在三四線城市，最后帶動(dòng)了地區(qū)去庫(kù)存，這本是正面的事情。

大多數(shù)人感受到的是房?jī)r(jià)全國(guó)普漲，一二線也漲，這不是棚改的原罪。一二線供應(yīng)極度壓縮，遇上需求端釋放，不漲都難。一二線城市限購(gòu)擠出購(gòu)買力，疊加上騰籠換鳥政策推波助瀾，企業(yè)從一二線搬遷到三四五線或者一二線附近的衛(wèi)星城市，加上前面的棚改貨幣化影響，這才是房?jī)r(jià)上漲的正確姿勢(shì)。簡(jiǎn)單說(shuō)棚改的影響被高估了