前兩天和一個做投資的朋友聊到了東南亞地區(qū)的機遇，他重點提到了越南。

對越南的印象，可能很多人還沉浸在越南姑娘都渴望做“中國媳婦”的幻想中，殊不知，現(xiàn)在的越南已被全球投資者公認為東南亞最值得投資的區(qū)域之一。

今天，我們必須打破偏見，重新認識一下我們家門口的越南。

1、越南的經(jīng)濟成就

近30年來，越南悶聲干了不少大事，簡單回顧一下：

1

1985年-改革開放

1985年越共六大召開，以華為師，結(jié)合自身確定了改革開放總路線，開始了市場經(jīng)濟改革。

2

1995年-加入東盟

從東西方冷戰(zhàn)最前線到加入東盟，越南的政治和外交環(huán)境開始走向正?；?，同時對國際經(jīng)濟打開大門，目前東盟自貿(mào)區(qū)內(nèi)國家實行零關稅。

3

2006年-加入WTO

開放貿(mào)易市場，進口關稅大幅下調(diào)，敞開了外商直接投資的大門，來自韓國、日本、新加坡等國家的外資大量流入。

4

2016年-加入TPP協(xié)議

TPP被視為升級版WTO，最重要的條款就是成員國之間實行零關稅。該協(xié)定的主要目的是制約中國，同時幫助越南拉近了和美、日、加、澳等發(fā)達經(jīng)濟體的距離，成為發(fā)達國家在東南亞地區(qū)延伸產(chǎn)業(yè)鏈的首選。

5

2017年-舉辦APEC峰會

自1998年加入APEC，越南已主辦兩屆APEC領導人峰會，在國際社會上的認可度越來越高，國際地位不斷提升。

6

2017年-廢除戶籍制

2017年11月，BBC報道“越南廢棄自1975年以來實施的戶籍制度”，顯然有擁抱“西方價值觀”的意思。

7

2017年-出席一帶一路高峰論壇

一邊和大國一起牽制中國，一邊向中國靠攏。中國目前只是越南的第九大投資來源國，加入一帶一路后，將有更多的中國資本進入越南。

越南被很多投資人視為20年前的中國。

從整體上看，自1985年改革開放以來，越南平均GDP增長率6.6%，僅次于中國，遠高于全球平均水平，且至今仍處于上升階段。

2016年

人均GDP 2200美元，是中國2006年的水平，那是中國經(jīng)濟最輝煌的一段時間，每年成長10%以上。

如果該國能在下一個十年里維持7%的增速，則將追隨中國的發(fā)展軌跡。對于一個在上世紀80年代從數(shù)十年戰(zhàn)爭中崛起，一度與埃塞俄比亞同樣貧窮的國家而言，這的確是了不起的成就。

2、越南的投資價值

關于投資，對于普通外國投資者而言，無非就是證券投資和房地產(chǎn)投資。

證券投資：

越南股市在2017年迎來了一波大牛市，全亞洲股市中表現(xiàn)排名第一，據(jù)初步測算，2017胡志明指數(shù)最大漲幅高達58%。

雖然越南股市長線來看仍有較大的上升機會，但是風險也與之共存。

首先，越南證券市場的整體規(guī)模比較小，上市公司少，散戶多，所以很容易出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。

其次，越南上市公司的信息披露不透明，存在很多造假現(xiàn)象，加上年報大多是越南語，對外國投資者來說，很難了解當?shù)仄髽I(yè)的真實經(jīng)營狀況。

最后，也就是每一個新興市場所面臨的共同風險，體系不健全，法規(guī)不完善，政策不穩(wěn)定。尤其是針對外國投資者的條文規(guī)定還很欠缺，一旦政策上對待外資的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，股市也將發(fā)生波動。

個人投資者如果想開立越南股票賬戶，需要親自到越南開戶，或到越南大使館或者領事館辦理。同時還需要在當?shù)亻_一個銀行賬戶，和股票賬戶進行關聯(lián)。

除了直接投資越南股市，還有一些追蹤越南股市的指數(shù)基金。比如美股的越南ETF VanEck Market Vectors(VNM)，港股的DB富時越南指數(shù)ETF，而這兩者，在國內(nèi)通過網(wǎng)絡券商都可以購買。

房地產(chǎn)投資：

2005年~2011年之間，越南房地產(chǎn)經(jīng)歷了一波暴漲，已遠超當?shù)毓ば诫A層的購買力。為了調(diào)控房價，政府提高了交易所得稅，擠破了房價泡沫

之前漲得最兇的經(jīng)濟中心胡志明市，房價直接腰斬，首都河內(nèi)緊隨其后，房價整體下調(diào)約30%。之后，越南房地產(chǎn)進入了持續(xù)4年的低迷期。

2015年，為了拯救低迷的房地產(chǎn)市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產(chǎn)也從此漸漸走出低谷。

尤其是進入2016年，樓市再度出現(xiàn)新一輪繁榮，一直延續(xù)到現(xiàn)在。有投資機構(gòu)預測，未來五年，越南的樓市價格還會一直上漲。

憑借著在中國炒房的多年經(jīng)驗，我們學到了一個道理：房價短期看政策、中期看土地、長期看人口。該理論在越南也同樣適用，投資者對越南樓市的信心主要就來源于越南的人口結(jié)構(gòu)。

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，越南總?cè)丝?270萬，其中15-54歲的人口占比63%，人最多的是20-34歲。

不論是勞動力還是消費力，龐大的中青年群體給越南經(jīng)濟帶來了巨大活力。

所以單從人口結(jié)構(gòu)看，越南國內(nèi)居民的購房需求就已經(jīng)很高。

另外，根據(jù)越南的數(shù)據(jù)統(tǒng)計與預測，從2016年到2020年，越南富裕家庭數(shù)將翻倍，而中等收入家庭數(shù)也將增加50%。近幾年，越南中產(chǎn)階級的購買力與消費力會有顯著提升。

在海外投資房地產(chǎn)，我們最關注的是收益情況。收益包括兩方面：

地產(chǎn)本身的增值和租金回報率。

從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產(chǎn)確實有了較大增值，目前胡志明市的公寓均價在2000-4000美元/平方米，年漲幅約10-20%。

從租金回報率來看，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，凈回報率也有4%-5%左右。

綜上所述，越南房地產(chǎn)仍然具備一定的上升空間，但需把握結(jié)構(gòu)性機會。

根據(jù)越南《住房法》規(guī)定，2015年起外國人和機構(gòu)均可在越南購買房屋，限制只有三條：一是只能買公寓，不能買別墅;二是房屋產(chǎn)權(quán)為50年，到期后可以免費續(xù)一次下一個五十年，也就是說實際上是100年產(chǎn)權(quán);三是每人在一個公寓小區(qū)或一個坊級行政區(qū)劃最多只能擁有一套房屋，但所購住房的面積和總套數(shù)不受限制。

從越南目前的房地產(chǎn)類型上看，未來較有投資價值的，集中在兩類地產(chǎn)：

一類是中低端房地產(chǎn)，可考慮長線投資;另一類則是功能性地產(chǎn)，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而后者則是由于快速發(fā)展的旅游業(yè)以及人均收入水平的不斷提高。

從資本增值的角度看，后者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

下面說說越南房地產(chǎn)的投資風險。

首先是泡沫風險，胡志明市部分樓盤已經(jīng)又回到了2011年泡沫破裂時的4000-5000美元/平方米，而胡志明市人均收入只有600美元/月，已經(jīng)積累了一定的高位風險。

其次是政策法規(guī)風險，由于目前越南樓市剛剛對外國人開放，整個房地產(chǎn)市場處在上升期。如果未來政府再出調(diào)控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。

對中國投資者而言，在越南投資還可能存在政治風險。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點，這種政治外交風險也應成為我們的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看，這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿(mào)易關系，另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩(wěn)定。

與一蹶不振的歐洲不一樣，越南的GDP一直在高速增長。

與逐漸老去的日本不同，總?cè)丝诮咏?億的越南，平均年齡只有28歲。

與無欲無求的菲律賓不同，越南有著堅韌的民族性格以及勃勃野心。

中國西南某鎮(zhèn)，與越南僅一河之隔

越南的經(jīng)濟總量和浙江差不多，人口總量和河南相當，人口結(jié)構(gòu)和我國30年前類似，優(yōu)越的地理位置發(fā)達的港口堪比中國香港，政府人民的野心斗志如同我國改革開放初期。

如果說，中國寒門逆襲的大門即將關閉，那么，就在離我們不遠處的越南，淘金之門才剛剛開啟，不妨去放手一搏。