我們劃分三個(gè)階段來(lái)討論這個(gè)問(wèn)題。

第1個(gè)階段，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)以后的前6年。

在這個(gè)階段，我們首先支出了一筆首付款2萬(wàn)元，然后每個(gè)月需要還貸1600元，這是開(kāi)支，在收入的方面按照包租的協(xié)議，每個(gè)月可以得到租金1600元，恰好與銀行的還貸和持平。

也就是說(shuō)如果一切順利，6年內(nèi)我們的投入是2萬(wàn)元，收入是0元。暫且不考慮房?jī)r(jià)的漲跌和貨幣貶值因素。

第2個(gè)階段，從第7年到第20年的期間。

到了這個(gè)時(shí)期，包租協(xié)議已經(jīng)過(guò)期了，每個(gè)月的租金能否達(dá)到1600元，可以先持謹(jǐn)慎的懷疑態(tài)度。但為了方便理解，暫且按1600元來(lái)測(cè)算。

假設(shè)這套公寓在這14年的時(shí)間里面，平均起來(lái)大體能夠達(dá)到每月1600元的租金，也就相當(dāng)于所有的還貸支出都通過(guò)出租得到了補(bǔ)償。

那么在這個(gè)階段，我們的凈收支依然是0元。

第3個(gè)階段，還款完成第21年后的階段

這個(gè)時(shí)候我們當(dāng)初投入的2萬(wàn)元，假設(shè)沒(méi)有放在房子上，按照每年4%~5%的收益率測(cè)算，20年以后大體相當(dāng)于4萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，你今天拿2萬(wàn)元首付買(mǎi)了這套公寓（估計(jì)總價(jià)大約20萬(wàn)），就相當(dāng)于你在20年以后用手中的4萬(wàn)元買(mǎi)了一套還剩下20年房產(chǎn)使用期的公寓（總價(jià)大約40萬(wàn)）。

這樣看的話，肯定是劃算的。

有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)這筆投資來(lái)說(shuō)，主要的風(fēng)險(xiǎn)在于出租的租金水平，因?yàn)椴磺宄?xiàng)目的具體情況，所以難以對(duì)這點(diǎn)進(jìn)行判斷。

不管是簽訂了包租協(xié)議，還是包租協(xié)議到期之后的那些時(shí)間里面，它能不能達(dá)到每個(gè)月1600元，是這筆投資能否進(jìn)行的關(guān)鍵。

假設(shè)按照最極端的情況來(lái)考慮，就是這個(gè)公寓每個(gè)月都沒(méi)有租金收入，這就意味著你每年還貸要支出大約2萬(wàn)元，20年是40萬(wàn)元。到20年以后這個(gè)店鋪能不能租出去，我們也不知道，他也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

如果考慮將來(lái)轉(zhuǎn)手出售，那就還有公寓價(jià)格本身下跌的風(fēng)險(xiǎn)，以及稅費(fèi)方面的負(fù)擔(dān)。

所以，最關(guān)鍵的不是公寓的價(jià)格，而是公寓能否順利出租，并達(dá)到一定價(jià)格。包括包租協(xié)議本身能不能履行，根本上還是取決于公寓能否租出去。這需要購(gòu)房人自己對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行綜合的判斷。