近日，萬盈服務集團有限公司（以下簡稱“萬盈服務”）向港交所主板遞交招股書，擬香港掛牌上市，華泰國際為其保薦人。

萬盈服務成立歷史可追溯至2006年，是一家綜合性的物業管理服務提供商，提供多元化的服務組合，包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

而IPO前，創始人林億先生通過直接持股AL Pontos公司和其家族信托Pontos Nominee分別控制萬盈服務0.1%和99.9%的股份。

1業務集中在河南省

近年來，由于中國政府不斷新法規，旨在為物業管理行業建立公開的市場體系，物業管理行業的在管總建筑面積在逐漸擴大，從2015年年底的175億平方米增至2020年年底的259億平方米，并預計到2025年年底進一步增至348億平方米。

而由于公司大部分業務集中在河南省，具體到公司所在的業務區域來看，河南省物業管理行業的在管面積預計到2025年年底達到約24.6億平方米，2020年至2025年期間的復合年增長率為率6.6%。

隨著在管面積的擴大，物業管理行業產生的收益進一步增加，僅河南省來看，其物業管理行業產生的收益預計將以復合年增長率7.2%進一步增至2025年的約人民幣565億元。

得益于物業管理行業的市場增量空間，報告期內，公司業績呈現一定的增長態勢。其中，營收從截至2018年12月31日的2.49億元增加至截至2020年12月31日的2.80億元；對應的全面收益總額從截至2018年12月31日的2614萬元增加至截至2020年12月31日的5075萬元。

不過，需要一提的是，雖然我國物業管理市場較為分散，按在管建筑面積計，截至2020年12月31日，河南在中國物業管理市場的市場份額約為6.9%，但是，同一時期，有超過60間100強物業管理公司進入河南市場，可以看出，紅海競爭明顯。而根據中指研究院的資料，按綜合評估體系計，公司于2021年在全國100強物業管理公司綜合實力排名中，位列第45名，在河南省經營的100強物業管理公司中綜合實力排名第四，并不處于絕對性優勢競爭地位，可以預計，隨著市場集中度的提升，公司或面臨業務橫向拓展的壓力。

與此同時，由于物業管理服務的增長潛力會受到中國房地產行業的間接影響，而近年來，受到相關政策措施抑制房地產市場的投機行為，以及商業銀行向物業買家授出貸款限制等，預期物業整體需求或有所下降，而這或使公司也面臨營收下降的風險。

2項目獲取依賴升龍集團

外部市場環境競爭激烈外，聚焦到公司業務經營層面來講，其也存在一定的隱憂。

根據招股書，雖然公司是公認的以城市更新項目為特色服務的物業管理服務公司，但是截至2021年6月30日，公司有58個城市更新項目（包括住宅物業 、商業物業及公共物業 ），且報告期內，物業管理服務收益的七成以上來自城市更新項目，可以預見，未來如果公司獲得此類項目數量減少，公司營收或將出現下滑。

另一方面，在物業管理服務方面，僅在管項目來看，截至2021年6月30日，其在管項目中有60個由升龍集團開發，總建筑面積1010萬平方米，占其在管總建筑面積的89.2%。公司對升龍集團開發物業的中標率為100.0%，表明公司項目獲取主要依靠升龍集團。

同時，按公司業務收益劃分來看，其主要業務收益來源物業管理服務中，來自管理升龍集團開發的物業的物業管理服務收益占到了同期物業管理服務總收益的九成以上，而由于公司對升龍集團并無控制權，隨著業務的發展，未來如果升龍集團的業務或者開發和維護物業發生不利變動，公司業績或將面臨波動風險。